??文/樂居財經 魏薇

??曾經重資產的地產商，如今都有意“做輕”。近年來，資產證券化已成為房企商業地產發展的重要推手，也是對輕資產模式的另一種嘗試。

??近日，華潤置地為北京萬象城項目公司引入新加坡GIC不動產，后者擬間接收購70%股權，收購金額暫未披露。

??該項目為華潤置地于今年2月拍得的地塊，成交價63.58億元。華潤置地計劃在此處建設北京首個萬象城，預計在2027年入市。

??GIC不動產，是新加坡政府投資公司旗下子公司，主要投資于新加坡以外的房地產和房地產相關資產。2020年底，在華潤置地拆分華潤萬象生活赴港上市時，GIC也出現在了基石投資者的認購名單中。

??這是華潤置地在商業地產資產證券化上的又一次嘗試。

??早在2020年，華潤置地就已成功試水。當年11月，華潤置地以成都萬象城為基礎資產，在深交所成功發行資產支持專項計劃。發行規模25.01億元，期限18年，優先級票面利率為3.8%。

??2021年，華潤置地依托深圳華潤大廈、重慶萬象城及上海萬象城，先后發行三筆商業地產抵押貸款支持證券，合計125億元。2022年，華潤置地依托沈陽鐵西萬象匯、北京華潤大廈及石家莊萬象城，成功發行三筆商業地產抵押貸款支持證券，總計81億元。

??一邊持續推進資產證券化，將資產做輕，華潤置地在土地端也不惜斥巨資拿地。

??4月20日這天，其斥資超200億拿下多處優質地塊。在上海，華潤置地以總價30.15億元競得青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，溢價率8.96%，成交樓面價39769元/㎡。

??在廣州，華潤置地聯合體競得番禺區4宗地塊，合計約197.21億元。4宗地塊包含2宗居住用地、1宗商務設施用地和1宗商業用地，4宗地塊占地面積約42萬平方米，計容建筑面積約84.6萬平方米，因地塊兩側分別為萬博和長隆，也被稱為“長隆超級地塊”。

??瞄定類REITs，資產向輕

??目前，國內商業地產領域由于尚未開放公募REITs的發行，最為常見的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs，相比一般的融資產品，它們有著融資期限長、限制較少和融資利率較低等優點。

??今年3月，證監會提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行。

??華潤置地資產證券化的底層資產一般以成熟的商業項目為主，包含萬象城、華潤大廈、萬象匯等系列產品。

??CMBS和類REITs二者相比之下，CMBS不用出表，因此無需成立有限合伙公司并完成股權交割等事項，較類REITs 發行更加方便快捷。而華潤置地在類REITs之路上的探索進一步深入。

??去年5月，華潤置地旗下公司至隆投資有限公司擬轉讓華潤置地(杭州）發展有限公司100%股權，轉讓底價19.9億元，對應資產為杭州蕭山萬象匯。同年6月，華潤置地以此為資產發行類REITs項目，項目儲架規模80億元，首期發行規模20.8億元，即“中信金石-華潤置地萬象1期資產支持專項計劃”。

??去年10月，華潤置地擬轉讓北京華潤新鎮置業有限責任公司100%股權，底價為33.93億元，對應資產為北京清河萬象匯項目。同年11月9日，“中信證券-華潤置地商業資產支持專項計劃2期”在深交所發行，底層資產即為北京清河萬象匯，項目規模33.96億元。

??去年11月，華潤置地（南通）發展有限公司100%股權被掛牌出售。此后在11月25日，“中信證券-華潤置地商業資產支持專項計劃3期”在深交所成功發行，底層資產為華潤南通萬象城項目，規模17.02億元。

??不同于華潤置地此前發行的CMBS產品，杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城三個項目均被中信證券不動產基金旗下公司收購，所有權發生轉移，為類REITs產品。本次GIC不動產收購北京萬象城項目公司70%的股份，很可能也是采取類似模式。

??今年4月初，華潤置地（成都）有限公司擬掛牌華潤置地（太原）有限公司100%股權，對應的實際資產為華潤置地華北大區的太原萬象城項目?；蛟S也會采取上述模式。

??四年開設8家萬象城

??除了商業地產領域的證券化嘗試，華潤置地也發行了首單市場化機構運營的保租房公募REIT。

??2022年12月，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT成功上市，發行累計募集資金達到1200億元，網下發售份額213倍，一舉刷新公募REITs網下詢價紀錄，并成為首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT。

??對于企業而言，打通“投融建管退”閉環既可以挖掘資產潛質，也可以大幅緩解融資端帶來的壓力。

??今日，華潤有巢租賃住房REIT業績出爐，其在今年一季度基金實現收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度為112%。

??對于擁有大量持有型物業的華潤置地來說，其在資產證券化上具有優勢。這些以商業物業租金為底層資產的資產證券化計劃，不僅實現了商業物業的價值最大化，提高投資回報率，也更好地滿足了開發商對商業資產現金流的需求，降低投資的風險。

??更重要的一點，通過資產證券化從重資產中脫身后，華潤置地可以利用滾動的資金，不斷擴大其商業地產版圖。數據顯示，截至2022年年底，華潤置地共運營10座萬象城，2022年新增了武漢、福州、?？?座萬象城。

??而在今年3月舉行的年度業績發布會，華潤管理層上披露了2023-2026年購物中心開業計劃：預計這四年將新開設8家萬象城，2023年長春和昆明，2024年常州、貴陽、呼和浩特、長沙、鄭州，2025年東莞。

??3月24日，中國證監會發布消息，近日已發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》，并將進一步完善相關業務規則。

??《通知》提到，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。預示著商業地產REITs或在不久的將來也將迎來落地。屆時，對于在持有資產方面占優勢的華潤置地，或也將迎來新一輪的突破。