??樂居財經 嚴明會 4月22日，華僑城A(000069.SZ)收到深交所問詢函。針對2022年度報告，要求說明報告期房地產業務、旅游景區業務所處行業環境、經營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結合房地產業務、旅游景區業務收入確認、成本結轉、期間費用等情況，說明房地產業務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

??據年報，公司報告期實現營業收入767.67億元，其中房地產業務收入493.66億元，旅游綜合收入272.20億元，較上年同期分別下降16.27%、37.16%，實現歸屬于母公司股東凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）-109.05億元，較2021年同比大幅下降387.05%。公司房地產業務2021年、2022年毛利率分別同比下降37.96個百分點、增加0.51個百分點，2022年經營活動產生的現金流量凈額為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。

??深交所同時要求該公司說明報告期經營活動產生的現金流量凈額為負、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結合公司有息債務情況，分析公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風險。

??此外，還須對包括詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況、計提大額存貨跌價準備的主要原因及合理性等多個問題做出書面說明，在2023年5月5日前報送深交所并對外披露。具體如下：

??1.年報顯示，你公司報告期實現營業收入767.67億元，其中房地產業務收入493.66億元，旅游綜合收入272.20億元，較上年同期分別下降16.27%、37.16%，實現歸屬于母公司股東凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）-109.05億元，較2021年同比大幅下降387.05%。你公司房地產業務2021年、2022年毛利率分別同比下降37.96個百分點、增加0.51個百分點，2022年經營活動產生的現金流量凈額為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。請你公司：

??（1）分別說明報告期房地產業務、旅游景區業務所處行業環境、經營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結合房地產業務、旅游景區業務收入確認、成本結轉、期間費用等情況，說明房地產業務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

??（2）說明報告期經營活動產生的現金流量凈額為負、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結合你公司有息債務情況，分析你公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風險。

??請年審機構核查并發表明確意見。

??2.年報顯示，你公司報告期就房地產開發項目計提存貨跌價準備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準備。你公司于2023年2月16日披露的《關于深圳證券交易所<關注函>的回復公告》（以下簡稱《回函》）顯示，成都、廣州等地2022年銷售均價同比上漲。請你公司：

??（1）詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業態、開發建設狀態、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余額等。

??（2）結合上述問題（1）詳細說明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過程，重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請說明主要原因及合理性，并結合相關項目實際銷售價格、所在地區市場情況、周邊競品價格等，說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規性。

??（3）結合公司房地產業務毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增長且部分地區銷售均價同比上漲等情況，說明報告期計提大額存貨跌價準備的主要原因及合理性，結合報告期所處行業環境及市場銷售均價變化、可比上市公司情況等，說明你公司計提存貨跌價準備的情況是否偏離同行業可比公司，是否符合所處地區市場變化趨勢，是否存在集中報告期計提存貨跌價準備的情形，以前年度存貨跌價準備計提是否充分、合理。

??請年審機構就計提存貨跌價準備的主要計算過程、重要假設及關鍵參數的選取依據等進行重點核查，并就報告期存貨跌價準備計提的合理合規性、以前年度存貨跌價準備計提是否充分合理發表明確意見。

??3.截至2022年末，你公司投資性房地產期末余額為146.61億元，報告期對投資性房地產計提資產減值準備1.03億元。請說明你公司投資性房地產涉及項目的主要情況，相關項目減值跡象的判斷依據及主要減值測算過程，結合主要項目所在區域市場情況、租金價格及其變化等，分析投資性房地產減值準備計提是否充分、合規，是否與所在區域市場變化趨勢保持一致，是否偏離同行業一般水平。請年審機構核查并發表明確意見。

??4.2021年年報顯示，剔除2021年新增加項目，你公司文旅項目共接待游客恢復至2019年的96%。2022年年報顯示，公司文旅項目共接待游客6,184.9萬人次，為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平（含增量項目接待游客人次）。如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅項目共接待游客超2,300萬人次，同比增長約80%。請你公司：

??（1）詳細說明你公司報告期旅游景區接待游客相關變化情況的披露是否準確，有關剔除增量項目的可比口徑的具體含義，并提供詳細測算過程，相關變化情況是否與旅游景區業務收入、成本、毛利率變化情況相一致。

??（2）詳細說明報告期對旅游景區資產計提減值準備的具體情況、減值跡象的判斷依據及減值測試的主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數量變化情況，旅游景區資產減值準備計提是否合理。請年審機構核查并發表明確意見。

??5.《回函》顯示，你公司預計對長期股權投資計提減值準備20億元至25億元。2022年年度報告顯示，你公司報告期計提長期股權投資減值準備1.39億元。請你公司說明減值涉及的長期股權投資的具體情況，業績預告與年報關于長期股權投資減值計提金額差異較大的原因及合理性，并說明長期股權投資減值的主要測算過程及依據。請年審機構核查并發表明確意見。

??6.年報顯示，你公司對在建工程、使用權資產分別計提減值損失1.67億元、1.09億元。請你公司說明涉及的在建工程和使用權資產的具體情況，減值跡象的判斷依據，減值測試的主要過程，并說明資產減值損失計提是否充分、合理。請年審機構核查并發表明確意見。

??7.年報顯示，你公司2022年實現投資收益-24.20億元，其中“對聯營企業和合營業企業的投資收益”為-24.65億元，同比下降324.15%。請你公司結合聯營、合營業企業的經營狀況、財務狀況等，說明投資收益的確認依據、測算過程及合理性。請年審機構核查并發表明確意見。

??8.年報顯示，截至2022年末，你公司遞延所得稅資產期末余額為130.64億元，同比下降5.30%。你公司2022年計提資產減值損失共計127.05億元，而遞延所得稅資產明細“減值準備”為5.71億元。請你公司說明報告期遞延所得稅資產的計算過程，同比下降的原因及合理性，并核實說明遞延所得稅資產與減值準備之間的變動方向、勾稽關系是否一致，是否符合《企業會計準則》的有關規定。

??9.年報顯示，你公司2022年“銷售費用——其他費用”“管理費用——其他費用”分別為2.18億元、7.21億元，同比分別增長34.16%、6.39%，請你公司說明其他費用的具體構成、費用性質，并說明相關費用變動趨勢與營業收入大幅下滑的變動趨勢不一致的原因及合理性。

??10.年報顯示，你公司2021年、2022年收到其他與經營活動有關的現金分別為1,184.38億元、105.87億元，其中，往來款項分別為246.52億元、43.03億元；支付其他與經營活動有關的現金分別為1,125.82億元，118.90億元，其中，往來款項分別為215.71億元、36.71億元，其他付現費用分別為47.27億元、27.97億元。請你公司說明報告期收到其他與經營活動有關的現金、支付其他與經營活動有關的現金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及往來款項、其他付現費用的款項性質、交易對方及其與你公司、公司董監高、控股股東是否存在關聯關系，是否構成財務資助或非經營性資金占用，是否及時履行恰當的審議程序和披露義務（如適用）。

??11.年報顯示，截至2022年末，你公司其他應收款期末余額為317.21億元，其中，關聯方往來款為186.36億元，占其他應收款的58.75%?！赌甓汝P聯方資金占用專項審計報告》顯示，你公司有多筆對控股股東華僑城集團有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應收款，往來性質為“經營性往來”。同時，你公司對子公司少數股東陳學建的其他應收款786.54萬元尚未收回。請你公司分別說明上述其他應收款中往來款的款項性質、具體內容，交易對方以及交易對方是否與你公司、你公司控股股東、董監高存在關聯關系，相關款項是否構成財務資助或者非經營性資金占用，是否及時履行恰當的審議程序和披露義務（如適用）。