??文/樂居財經 許淑敏

??出身于普通農家的劉伯香，曾經種過田，也當過兵。

??他引以為豪的是創立了南通亞倫集團這一家企業，涉足家紡產業、不動產物業、房地產開發等多個領域，曾一度成為“南通首富”。

??雖然是以紡織業起家，但可以看出，他對于地產行業的偏愛。關于劉伯香的介紹中，多次提到"中國房地產百位影響力人物"、"誠信品牌開發商"等稱號。

??企查查顯示，劉伯香所關聯的所有企業共有39家，其中26家為房地產行業，占據了60%以上。

??中國南通家紡城、上海中創大廈、南通如東縣城掘港的"中央廣場"社區等不動產，均是由劉伯香一手打造。而這些大多是二十年前的項目。

??劉伯香一直希望拓展房地產業務，無奈自身實力局限于開發保障房、動遷房等項目，對于開發以市場為導向的商品房項目經驗不足，因此地產規模也遲遲無法提升。

??但劉老板依然喜歡投資地產行業，曾經因為投資浦江榮建而陷入不斷的訴訟當中，甚至被質疑串通高層使健康企業進入破產程序。

??后來，南通亞倫開始轉向合作開發的模式，不但與融創有著十余個相關聯的項目，還跟新城控股、龍湖等多家品牌房企進行合作，不斷拓展地產規模。

??只是隨著出險房企增多，合作開發弊端不斷暴露，南通亞倫也深受影響。其亦開始嘗試獨立拿地開發項目，并主要“圍攻”一二線城市的熱門地塊。

??土拍市場，也多次出現南通亞倫的身影。

??瘋狂搶地

??土拍市場風向轉變，過往的拿地大戶諸如世茂、融創等民營房企基本很少現身，而央國企背景的品牌房企成為土拍市場的?？?，此外，便是從各地涌現出來的“黑馬”。

??包括偉星控股、雅戈爾、新希望地產等頻繁現身全國拿地，他們因為有著母公司的實體產業支撐，比起其它房企，資金實力更雄厚。

??來自江蘇的南通亞倫也是如此，瞄準了當前土地市場的機會，走向全國市場拿地。

??今年以來，南通亞倫在杭州參與了崇賢花海地塊的搖號，在蘇州參與了園區湖西1號地塊的搖號，還在合肥參與了3宗地塊的競拍，布局擴張多個城市。

??而且其選擇的，都是一二線城市的核心地塊，價格都不便宜，競爭也激烈。

??比如杭州崇賢花海地塊就有龍湖、招商蛇口、新城控股等8家房企參與搖號，最終新城控股以24.6億元競得，樓面價7377.69元/㎡，溢價率11.8%。而園區湖西1號地塊更有31位競買人參與搖號，最終華潤置地以總價36.43億元拿下，樓面成交價35650元/㎡，刷新該地區紀錄。

??不過，南通亞倫于年初運氣并不算太好，收獲不多。直到4月份開始，南通亞倫在西安、廣州連續落下兩子，扭轉了局勢。

??4月初，南通亞倫搖號拿下西安高新區中央創新區地塊，擊退7家房企的競爭，成交價16.5億元，樓面價14191元/㎡，溢價15%。4月中，南通亞倫又在廣州初露鋒芒，與16家房企爭奪番禺迎賓路地塊，最終收入囊中。

??短短不到半個月的時間，南通亞倫已經豪擲40億元拿地。

??實際上，自去年開始，南通亞倫便已經諸多動作。其首入深圳、合肥市場，也補倉了上海，大概耗費金額約30億左右。

??尤其是深圳土拍，南通亞倫在深圳2022年第四輪土地出讓中，參與了寶中安居地塊的搖號，最終戰勝了28家房企，以6億元拿下地塊。

??當前市場恢復進度較慢，大部分房企受困于資金問題，對于擴儲拿地仍處于謹慎觀望階段，但南通亞倫仍在加大擴儲力度，不免令人質疑，背后是否具備足夠的實力。

??畢竟作為本土企業，走向全國化的道路并不會太舒坦。

??偏愛地產

??近兩年，地產行業風波不斷，關于房地產是否還會是一門好的生意，引發諸多討論。從劉伯香的大肆擴張、以及持有公司看來，地產行業或許仍是“香餑餑”。

??通過企查查發現，劉伯香當前擔任法定代表人的公司共有20家，其中除了江蘇亞倫集團、南通市通州區藍天紡織、天津東亞毛紡廠集團南通東亞毛紡織有限公司貴陽分公司等3家公司與紡織行業相關以外，其余全是屬于房地產業的公司。

??另外，劉伯香所關聯的所有企業共有39家，其中26家為房地產行業，占據了60%以上。如果不了解劉伯香以紡織實業起家的歷史，可能會以為，這是一個專注于地產行業的老板。

??資料顯示，南通亞倫起始于1976年6月，而主體公司——江蘇亞倫集團股份有限公司則成立于1989年3月。介紹稱，南通亞倫于1994年6月首次進軍地產，開篇之作是建成25萬平方米的江蘇紡織面料專業市場，如今公司是集工商業、房地產開發業的綜合性省級重點企業集團。

??僅有的數據顯示，截止2010年，南通亞倫房地產綜合開發493萬平方米，投資總額達137億元。

??但實際上，于2010年之前，南通亞倫的房地產業務大部分是以動遷房、安置房、保障房為主，以市場為導向的商品房開發項目少之又少。

??那段時間，南通亞倫以全資持有房地產相關公司居多。比如上海華峰房地產、南通華銀置業集團、如東中農房麗園房地產等，均是由南通亞倫100%持有。

??而該等公司，分別指向的項目為上海松江區洞涇鎮大型居住社區泗涇南拓展基地29-04號地塊（保障房項目）、南通西南營明坊改造項目、南通如東縣城綜合改造項目。

??這種類型的住房項目，不管是房子建造的標準，還是售賣的對象，都有別于由市場形成價格的商品房。意味著，南通亞倫長達十幾年的地產生涯，鮮少觸及地產行業的核心——商品住宅的開發。

??過去那些年，房企之所以能實現大規模擴張，大多依賴商品住宅項目，資金占用較少，又能實現高周轉，周期不長。2010年前后，南通亞倫之所以規模難以有突破，局限便是在此。

??彼時，南通亞倫雖然立下“力爭未來5年內成為江蘇房地產領域最具成長性、競爭性的房地產開發服務商之一，力爭未來10年內建成全國性最具客戶誠信度和市場競爭力的專業房地產開發商和物業服務提供商之一”。

??力求實現行業領軍、全國知名，但實際能力并不足以支撐發展目標。發展到2022年，南通亞倫連本地TOP20的流量銷售榜單都沒進入。

??卷入破產案

??南通亞倫深知，光憑自身力量無法開發更多項目，開發商品房也沒有想象中容易。南通亞倫于2011-2016年新增房地產項目寥寥無幾。

??期間成立的房地產相關公司包括浦江榮建置業、上海閔安置業、上海華津房地產開發。

??其中，上海閔安置業、上海華津房地產開發指向的項目為上海閔行區華漕鎮華漕社區2個動遷安置房項目、上海松江區佘山北大型居住社區02A-01A號地塊（動遷安置房項目)，還是原來的保障房生意。

??而浦江榮建則指向浙江金華的榮建臻園項目。該項目背景較為復雜，原由義烏商人吳軍榮主導開發，而劉伯香為借款人的身份。但由于借款糾紛、資金鏈斷裂等因素，該公司已于2020年遭遇破產重整，如今由南通亞倫持有67%的股份。

??2021年，吳軍榮曾實名舉報有關人員串通一氣使健康企業進入破產程序，并讓浦江榮建價值14億元的資產被以5.2億元操作性內部拍賣，拍賣所得資金被破產管理人存入7家銀行掌控凍結。

??當中，原股東方劉伯香為受益者之一。投訴信稱，2013年，該項目掛牌中標時，劉伯香占股90%，吳軍榮占股10%，同時吳軍榮同劉伯香簽訂了股權轉讓回購協議，向劉伯香借款2.79億元，年利率高達45%。

??隔年，吳軍榮還了高利本金2.79億元，歸還的利息6000多萬元，則是劉伯香利用利復利的模式通過江蘇銀行委托貸款給榮建公司，年利息30%。此后由于資金短缺，吳軍榮多次向劉伯香商量資金事宜，最終劉伯香提出將吳軍榮在浦江榮建67%股權以轉讓的形式臨時受讓給他。

??后續浦江榮建進入破產，而在2020年的網絡拍賣當中，原股東方南通亞倫也備受質疑，不僅在拍賣中設置復雜前置條件獲益，更在債權分配中占有優勢，導致其他債權人受損。

??據悉，去年底，吳軍榮與劉斌、浦江榮建置業有限公司破產債權確認糾紛的案件進入民事一審環節。

??不難看出，劉伯香在其中擔任的是財務投資的角色，實際項目運營操盤極少涉及，但就是這樣的手段，讓其獲得了大筆的資金回報。

??高超的“財技”，或許是南通亞倫手上資金充裕的原因之一。

??聯合開發埋“苦果”

??多年的沉淀，也讓南通亞倫開啟了新一輪的房地產拓展。這次選擇更多的是聯合持股，且拉上的是品牌房企——融創。

??企查查顯示，劉伯香擔任董事長職位的多家公司，包括寧波融創海之灣置業、上海融倫置業、衢州蘇潤置業、杭州融倫置業等，均有融創的身影。

??自2017年開始，南通亞倫開始與融創有所交集，合作十余個項目，其中大多數項目南通亞倫持股不超50%，而操盤者均為融創，包括杭州灣融創文旅城、杭州融創城項目等。

??甚至有的相關公司，南通亞倫沒有出現在股東名單，并無實質關聯，比如寧波融創海之灣置業、合肥創瓊企業管理等，但劉伯香卻在公司當中任職。

??不難看出，南通亞倫依然是以財務投資者的角色合作開發項目。與融創多次合作之后，還有人將“南通亞倫”視為融創拿地的馬甲。

??不管怎么說，南通亞倫于2017-2021年確實增加了不少地產項目。

??但與此同時，合作開發的弊端也開始顯露。尤其南通亞倫與融創進行了深度合作，而自2021年以來，融創陷入債務危機，當前正走在債務重組的路上。

??因此，這些合作的企業，多數存在債務糾紛、股權出質等風險。南通亞倫，面臨的資金壓力也不小。

??而這兩年，南通亞倫的合作對象轉向了新城控股、龍湖等房企，并與新城控股合作開發溫州未來之城，與龍湖在合肥合作開發了龍湖翠湖壹號、龍湖學樘府等項目。

??去年，南通亞倫首次進入合肥市場，選擇與龍湖合作。其以11.87億元摘得合肥經開區JK202211號地塊，即上述的龍湖翠湖壹號；后又以總價6.86億元拿下合肥瑤海區YH202210號地塊，即上述的龍湖學樘府。

??南通亞倫對合作開發的模式“情有獨鐘”，更多還是在于沒有太多獨立操盤項目的經驗，本身并不擅長運營地產項目，因而需要依賴品牌房企。

??但劉伯香或許也明白，合作開發并非當前趨勢。

??其近段時間所拿的項目，包括深圳寶安中心區地塊、上海青浦區地塊、西安高新區地塊等，均由南通亞倫房地產開發有限公司全資持有。

??這大概是為了避免更多的風險。但已經開始有人質疑，南通亞倫的產品實力能否在這些核心一二線城市立足。

??不知道后續，南通亞倫是否會引入其它房企合作開發，繼續合作開發模式。