??文/樂居財經  靳文雨

??公開業績答卷之后，蘇新服務（02152.HK）的一系列內部變動也隨之而來。先是董監高大變陣，而后業務線條也出現調整。 

??據該公司4月25日公告，蔡金春、唐春衫因工作調動，辭任非執行董事及董事會審核委員會成員職務，由李昕、曹彬接任；馮金根因工作調動，辭任監事及監事會主席職務，由張偉接任；黃偉因工作調動，辭任該公司監事職務，由唐波接任。

??董監高“大換血”的兩天后，蘇新服務再度發布了全球發售所得款項凈額用途變動公告。

??公告顯示，扣除包銷傭金及其他開支后，該公司自全球發售籌集的所得款項凈額合共約為1.763億港元。董事會議決變更所得款項凈額用途，將未動用所得款項凈額合共約5290萬港元用于收購香港寫字樓，供自用及租賃。 

??有意思是，此前蘇新服務曾有意發力垃圾集運中心及康養服務項目。不過，養老服務項目收益并不理想，業績連年虧損。而這5290萬港元的所得款占其2022年現金總額的15%，占到其當年利潤的8成，并非小數目。 

??轉作“包租公”，蘇新服務一方面是在及時止損，另一方面，也是出于穩定經營的考量。 

??按其設想，在香港設立實體機構，有助進一步加強蘇新服務與香港之間的深度合作，與公司轉型、升級、拓展及深化其香港物業租賃業務的未來發展目標一致。 

??“包租公”的算盤

??事實上，這并不是蘇新服務第一次做“包租公”。 

??在2022年報中，它有提到集團的投資物業主要為商業物業及出租公寓。截至2021年12月31日及2022年12月31日，公司投資物業的價值相對穩定，分別約為3.5億元及3.53億元。

??具體到項目來看，目前蘇新服務持有蘇州的金獅大廈及金鄰公寓的若干單位。此外，其還出租了蘇高新集團所開發的美林公寓，并分租予企業客戶，還將金山垃圾集運中心的若干單位出租給了當地城管局的工作人員作行政及辦公室用途。

??據樂居財經獲悉，蘇新服務租賃物業的平均入住率由截至2021年12月31日止年度約76.5%下降至截至2022年12月31日止年度約64.88%。 

??雖然入住率并不理想，但蘇新服務仍對這一業務表示樂觀，并認為通過物業管理服務，一方面培養了集團與居民及租戶之間的密切關系，特別是所管理商業樓宇的企業客戶，同時，也吸引并招來了優質租戶進駐該集團物業以提供租賃服務，從而提高集團的資產利用率，使得收入來源多元化。

??2022年，在公布了在管規模的45家港股物企中，蘇新服務以700萬平方米排在最末位。所以從規模上來看，蘇新服務算是體量最小的物企。但作為一家深耕蘇州的區域性物企，蘇新服務不僅積極求變，還把視野放在了1490公里外的香港，這是為何？ 

??公告中，蘇新服務對選擇在香港買樓一事也進一步作出了解釋。 

??“受新冠狀病毒疫情及全球經濟衰退影響，目前香港寫字樓資產價值處于自2018年以來的低位，根據相關物業市場統計數據，核心地區甲級寫字樓價格指數下降約22%。 

??此外，香港政府在2020年取消非住宅物業交易的雙倍從價印花稅，超過2000萬港元的資產購置印花稅從8.5%下降到4.25%，降低了寫字樓購置成本。

??香港自2023年通關后，經濟開始逐步復蘇升溫，商業房地產服務公司仲量聯行在2023年1月發布的研究報告指出，受惠于與內地通關，預期2023年香港投資物業成交總額上升10至15%。

??目前香港寫字樓價格、印花稅費正處于低位，所以蘇新服務認為，當前是在香港購置寫字樓資產的良好時機。依其構想，通過發展香港市場，深入了解香港物業市場，加強組織架構，改善服務質量，蘇新服務欲成為蘇州在香港的窗口單位，包括優先向蘇州的公司出租寫字樓。 

??及時止損

??按照先前規劃，蘇新服務本想將約5290萬港元（所得款項凈額的30%）投資于“垃圾集運中心及為垃圾集運中心提供運營及管理服務的公司”，拓展垃圾集運業務至上游的前端收集業務，讓垃圾集運業務產業鏈進一步完善，與其住宅物業服務和商業物業服務進一步協同。

??據了解，其第三座垃圾集運中心環山路集運中心于2022年12月31日正式投入運營。原本計劃用約4800港元建設有關垃圾集運中心提供資金。 

??但由于2022年新冠狀病毒疫情重臨，導致中國的外匯程序出現延誤及不確定性。為確保該垃圾集運中心準時開放及運營，該公司最終動用其內部資源以償付建筑成本及其他所需開支。

??另外，蘇新服務原計劃將約1410萬港元（所得款項凈額的8%）投資于“提供養老、護理及醫療服務的公司”。

??樂居財經獲悉，2020年12月，蘇新服務與成熟養老服務公司蘇州市康養集團合作，投資成立了蘇高新怡養，業務涉足寄養服務、專業護理及醫養結合服務等領域。目前，該公司由蘇州市蘇康養養老運營管理和蘇新服務分別持股51%、49%。

??根據成立蘇高新怡養前發布的可行性報告，預期蘇高新怡養的財務狀況將在運營第三年達到收支平衡。不過事與愿違，蘇高新怡養的運營持續不符合預期。 

??蘇新服務在2022年報中提及，由于蘇高新怡養新成立，發展初期前期費用相對較高。

??截至2021年及2022年12月31日止，該公司分別虧損了約300萬元及200萬元。 

??另據其最新公告顯示，蘇高新怡養在2023年前三個月繼續錄得大額虧損，并預期于截至2023年12月31日止年度錄得進一步虧損。 

??因其經營不佳，蘇新服務一度想要甩掉這個“包袱”。今年3月24日，蘇新服務把這家養老服務公司擺上貨架。當日公告顯示，公司擬以不低于580.81萬的價格在蘇州交易中心通過公開招標出售蘇高新怡養健康管理有限公司49%股權。