??文/樂居財經  靳文雨

??2月，郭梓文、郭梓寧兩兄弟賣奧園健康（03662.HK）的故事進入到了終章。廣東國資南粵星橋基金全資持有的Best Discovery International Limited，以2.56億港元的價格買下奧園健康29.9%股份。

??雖說奧園健康已經一只腳邁進了國資的陣營，不過這樁交易要想最終達成，買賣雙方還需要達成多項先決條件，包括南粵星橋內部重組、買賣雙方就奧園的舊改項目合作協議簽訂、奧園健康復牌并補齊2021年、2022中期兩份業績報，以及管理層作出必要變動等。 

??目前，奧園健康在交易推動中邁出了關鍵一步。其于5月4日晚間，披露了2021年年報和2022年半年報業績。 

??數據顯示，2022年上半年，奧園健康收入約8.46億元，毛利潤約2.43億元，毛利率約28.7%。凈利潤約5170萬元，較2021年扭虧為盈。報告期末，銀行結余及現金約9.09億元。

??繼續往前看，在2021年，其營收約19.417億元，較2020年同期約上升37.2%。毛利約4.696億元，凈利潤約-1.973億元。 

??雖說被地產連累，多家物企在2022年出現了虧損。但是在2022年上半年，上市物企凈利潤情況表現尚佳，只有融創服務出現了7.47億元的虧損。 

??據樂居財經統計，2022年上半年，發布中報的58家上市物企的總營收為1051.42億元，平均營收為18.13億元，平均漲幅為17.58%；物企凈利潤總計115.37億元，平均凈利潤為1.99億元。

??對比可以看出，奧園健康2022年上半年的營收不及50多家上市物企平均營收的一半，而凈利潤僅占上市物企平均凈利潤水平的四分之一。 

??從物業管理規模來看，截至2022年6月30日，奧園健康覆蓋了全國22個省、直轄市及自治區的85個城市的439處物業（含銷售案場），在管收費建筑面積約4740萬平方米，合約面積約8280萬平方米。在上市物企的2022年上半年的規模榜單中，處于中間水平。

??在商業運營方面，奧園健康共向24個商場簽訂提供商業運營服務，合同總建筑面積約為94萬平方米。其中，奧園健康簽訂了向23個合同總建筑面積約為91.3萬平方米的商場提供開業后的商業運營及管理服務。 

??奧園健康的股票自2022年4月1日起停牌至今，已有13個月。停牌原因是其在資金往來問題上觸了紅線。

??彼時奧園健康收到當時核數師德勤的核數師函件，當中載列了奧園健康與中國奧園之間的資金往來事項；而后德勤又表示收到一份針對奧園健康的匿名指控函件，匿名函件中指控的奧園健康違規事項眾多，包含貸款余額失實，為母公司中國奧園提供40億元財務擔保等等。 

??去年10月，調查公司就有關資金往來及指控事項所作的主要調查結果出爐，雖然匿名指控內容基本失實，但仍牽扯出了奧園健康向母公司提供存款質押的事實。奧園健康的股票也一直停牌至今。

??如若此次復牌之路順利，則意味著中國奧園與南粵星橋的交易完成邁出了實質性的一步。

??值得一提的是，在出售物管平臺股權時，除了考慮報價，中國奧園方面考慮了“買方集團的投資經驗和財務資源”。而在與南粵星橋訂立的買賣協議中，對方也對奧園健康方面提出要求，其一就是對管理層作出必要變動，且買方對結果表示滿意。

??為使交易順利達成，奧園健康的管理層變動也早有動作。今年2月16日，奧園健康在披露中國奧園出售公司股份的公告之時，就隨之發布了一份董事變更公告。其中提及，郭梓寧已辭任公司非執行董事及主席，同時已金融業資深專家朱云帆為非執行董事。 

??早在2019年，中國奧園分拆奧園健康上市組建董事會時，郭梓寧曾坐帥董事會主席，并出任非執行董事，監督整體管理及策略規劃；同時他還派出了自己的女婿陶宇出任執行董事，負責監督資金營運和業務收購的策略制定、管理。 

??去年11月25日，奧園健康宣布拆賣消息之后的20天，陶宇辭任了執行董事，調任為副總裁。此次郭梓寧辭任，則意味著郭家人徹底退出了奧園健康董事會名單。 

??今年4月23日，奧園健康繼續開展了內部調整。其法人代表、董事長兼經理均由陳木貴變更為理王吉人；同時，王喜鳳退出了董事職務，新增凌仙湖、楊應堅為董事。

據樂居財經了解，去年9月15日，陳木貴才接替鄭煒出任董事長兼經理，王喜鳳接替蘇波成為了公司董事。而距離此次變更，剛剛過去7個月。