??樂居財經 嚴明會 5月11日，由中國房地產業協會主辦的“2023中國城市更新創新發展(北京)峰會”在北京舉行。本次會議以城市更新高質量發展為主題，會上，克而瑞集團CEO 張燕分享《城市更新 北京樣本》的研究歷程和內容亮點。

??張燕表示，城市更新進入了全新階段，到2023年以后明顯速度加快。北京今年確定的可更新建筑面積大于2.45億方，主要集中在東西城區和主城區；上海到2025年之前全面完成中心城區二級以下所有房屋的改造，并且要盤活三萬畝的產業用地；廣州城中村的改造，從拆建為核心，開始轉入到做地模式，127個項目城中村的改造開始啟動；深圳計劃立項和包含實施的方案加在一起接近270個，通過這些項目釋放和活化出來的城市更新的用地過億平方米。

??不動產開發和運營未來的趨勢中，增量市場和存量市場在兩條線并進。從數字可以看到未來存量市場的改造已經進入窗口期，規模擴容增容，同時速度也在加快，但是有一個核心的特點，尤其是在第一梯隊的這些城市當中，一二級分離是一個主基調，此外，政府強勢主導，國企央企作為主要的市場參與主體會成為未來的趨勢。

??北京樣本當中，能夠看到把城市更新主要的范疇集中在了整個城市的空間形態和功能的持續完善當中，跟商品房開發完全脫離，成立了政府專班，來保證條例政策的持續落地；上海一級土地完全由政府來做主導，二級開發授權政府平臺國企，占到七成以上；廣州新舊兩個模式并行，政府在確定做地主體時指定國有企業，一級開發完成后，做地主體企業必須參與二級開發，且持股大于20%；深圳雖然對主體沒有明確規范，但目前拆除重建的趨勢還是放緩，更多的是通過土地整備的利益統籌，由政府主導執行。

??國企、國有平臺不僅在這輪城市更新中作為城市參與主體出現，他們本身自有的存量土地，包括存量資產的盤活也會成為這輪城市更新的重點方向。無論是在金融政策和規劃政策上都予以了較大力度的支撐，同時也非常希望在這輪當中國有企業能夠抓住機會，包括通過兼并重組也好，產權轉讓也好，通過混改來引入新的投資方，抓住這樣一個窗口期。

??3月份頒布的北京市城市更新條例對概念做了非常明確的界定，城市更新不包括土地一級開發和商品住宅這類型項目，主要是對于城市空間形態和城市功能這部分的完善，關注度最高的是居住類部分，主要確定在老舊平方的院落、危舊樓房舊小區，希望通過這輪城市更新，讓老百姓的獲得感能夠進一步得以提升。為了解決城市更新項目中的難題，條例中也給予了一些助力，包括在滿足城市功能的前提條件下，適當增加建筑規模、探索建筑用途、土地用途的兼容性等，核心目的還是為了條例順利落地執行。

??在這一輪城市更新中，不管是基于樣本還是其他城市，在禁止大拆大建之下，城市更新的核心是城市功能的提升，通過消費場景的重塑，去迎接擴大內需這樣一個大需求落地之后的內容和載體。同時對低效資產，尤其是國有企業低效資產盤活，是一個非常好的窗口期。這輪城市更新不僅是建設，更是新一輪城市高質量發展的重要手段。