??文/樂居財經 魏薇

??在土地資源緊張、城市功能需求復雜的大環境下，TOD模式解決了城市更新發展中的部分痛點。

??所謂TOD模式，即遵循“公共交通為導向”原則，主要以軌道交通為中心，在400-800米為半徑內，建立城市中心廣場或商業綜合體，將居住、商業、辦公、公共設施等融為一體。

??據統計，截至2022年底，中國內地累計有55個城市開通運營城軌，運營線路總長度10287.45公里。其中，地鐵運營線路8008.17公里，占比77.84%。根據數據推算，預計“十四五”期末城軌交通運營線路規模將接近13000公里，運營城市有望超過60個。

??政策層面來看，2022年7月，國家發改委出臺“十四五”新型城鎮化實施方案，要求推廣以公共交通為導向的TOD模式，打造站城融合綜合體。交通運輸部在2023年印發《加快建設交通強國五年行動計劃》，為軌道交通的發展注入了新動能。

??各地方也在積極推進軌道交通建設和TOD模式創新，根據易居研究院《中國城市軌道交通TOD監測月報》梳理，近兩月來，無錫、佛山、成都、重慶、襄陽、洛陽、東莞等城市均有相關動作和政策出臺，探索TOD引領城市高質量發展新路徑。

??在市場和政策的推動下，我國的TOD項目建設逐漸站至風口。

??因技術門檻較高，TOD模式在早前一度被看作是“技術派”，隨著技術的革新和市場的成熟，當下TOD項目開發的技術和經驗門檻不再是決定性因素，如何把TOD與新觀念、新產品、新用戶進行有效鏈接，在TOD上打造更好的生活方式，提高幸福生活的效率，是未來TOD模式的真正勝負手。

??作為行業內的先行者，京投發展在十余年前就率先入局，將TOD模式引入內地并持續深耕，專注于地鐵停車場上蓋綜合開發這一TOD細分領域。在走過了技術突破、理念創新之后，京投發展來到了用戶主義驅動的新階段，著重尋求理念的創新，加快向用戶企業轉型的步伐。

??回歸用戶價值，推進TOD迭代升級

??目前，我國城市的TOD模式主要為“軌道＋房地產”，更多指向于功能屬性，主要滿足人們的居住需求，卻無法滿足潛在的社交、消費、娛樂等深層次的需求。另外，我國TOD發展還面臨著總體人口負增長、老齡化日趨嚴重、總體經濟增速下行等嚴峻的挑戰。因此，TOD模式的轉型迫在眉睫。

??京投發展總經理高一軒在第五屆TOD創新論壇上表示：感覺行業走到了一個十字路口，北上廣深除外，像有些二線城市、弱二線城市，它的TOD發展遇到了巨大的障礙和挑戰。

??在他看來，“現在沒有什么賺快錢的機會，這不是選擇，而是現實，企業必須要慢下來。京投發展提出‘用戶主義’理念，回歸用戶價值，從企業需求轉向用戶需求，把TOD項目開發與更好的生活方式相結合，開啟由產品中心主義到用戶中心主義、單維價值創造向多維價值創造、功能化產品向生活方式轉移的探索與實踐。從產品到用戶，強調了對城市、地鐵、業主的持續貢獻及服務能力。因此，TOD模式的底層邏輯已經變了?！?/p>

??近幾年來，京投發展一直在嘗試用戶主義的實踐。在“TOD智慧生態圈”理念與實踐進化的基礎上，京投發展先后開發了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區等為代表的地鐵停車場上蓋綜合開發項目，不僅實現了產品的創新迭代升級，也把TOD和未來的生活方式相結合，形成創新發展的第二條曲線。

??通過對其核心競爭力的不斷打磨，京投發展現已形成以地鐵停車場上蓋綜合開發為核心，沿軌道物業上下游進行縱向拓展的多元化發展模式。

??“慢閃”概念賦能，北熙區將用戶主義落實

??去年十一黃金周，京投發展TOD智慧生態圈迭代產品北熙區正式亮相，贏得了357組家庭的投票和30.8億的好成績，成為沖出朝陽內卷包圍圈的人氣紅盤。

??北熙區的成功不是偶然，在此之前，京投發展已在檀谷、無錫愉樾天成進行了基于用戶主義的生活方式營造實驗，并取得了階段性成效。厚積薄發之下，北熙區獲得了市場的充分認可。

??從地理位置來看，北熙區位于北京市朝陽區東壩，這里是國家“兩區”建設的重要政策落地區，是“一帶一路”倡議的戰略承載，有自貿區新興涉外產業的培育，“第二三里屯”城市級商業的高標定位。

??作為一個國際化項目的起步區，京投發展摒棄了傳統做TOD大盤的思路，全面引入了慢閃思維作為指引。

??高一軒表示：“TOD全域創新的核心是從技本位向人本位的進化，是從產業藍海向人文藍海的跨越。慢閃思維是從用戶的需求出發，以人為核心，以增強人的幸福感為目的，去實現人的基本需求之上的更高層次的滿足，這符合馬斯洛需求理論，也符合時代發展趨勢?！?/p>

??在空間場景方面，京投發展將慢閃思維與項目有機結合，在北熙區打造了一條與傳統夾層車庫隔開的狹長“綠谷”，將景觀變成可以承載人文場景和社交場景的立體空間，既是園林設計的精華，也是慢閃思維的呈現。

??在城市共建層面，京投發展以北熙區為錨點，充分發揮地鐵停車場上蓋綜合開發優勢以及生活方式營造經驗，致力于呈現更舒適的城市界面、更宜人的居住品質、更優越的生活環境，承擔起促進區域職住平衡、以美好人居支持產業發展的重任。

??京投發展表示，從智慧城市到智慧社區再到智慧家居，北熙區項目實現了微網聯家庭、內網聯社區、外網聯社會的主旨。

??以慢閃公園為載體，京投發展正在為以后的TOD項目開發進行資源整合和場景孵化。即慢閃更像一個萃取器，可以用相對低的成本進行試錯，更好地實現生態場景、人文場景和業態場景，用慢下來的方式持續孵化品牌，最終強力賦能到整個TOD項目的開發。

??經過兩年的建設和運營，慢閃公園已經成為了高知名度和美譽度的文化高地，也逐漸成為了具有獨立運營能力和自我完善能力的價值孵化器。