??文/樂居財經 許淑敏 曾樹佳

??談到房企的股權融資，在投行工作的周巍，頗有感慨：“上市公司現在有很大的顧慮，沒有像前段時間，那么有熱情了?！?/p>

??記得去年年底，“第三支箭”發布后，周巍與同事們，突然間就忙了起來。他們經常在辦公室里挑燈夜戰，與地產商打電話、發信息，爭取接到更多的客戶，幫他們做股權融資的相關方案。

??然而，這樣的場景，終究只是曇花一現。尤其是春節之后，房企的熱情便開始冷卻。部分上市公司起初宣布要做定增，但不久之后就沒有了下文。那些計劃中的融資數額，也僅是一個數字而已，沒有落到實處。

??一位房企高管告訴周巍，行業仍未真正回暖，估值太低，此時做股權融資，就像是在便宜賣股，因此公司內部很是猶豫。

??據樂居財經統計，在134家上市房企中，八成以上的地產股，處于“破凈”狀態，即市凈率低于1。眼下，這些樣本房企的市凈率平均值，也僅有0.93。

??市凈率是每股股價與每股凈資產的比率。對于投資者來說，股票市凈率越低，越有投資價值，但對于上市房企來說，這個時候增發股份，就猶如在“割肉”。

??今年至今，真正獲得定增紅利的房企，仍是少數。這其中，既與嚴格的監管審核有關，也有企業股權融資意愿下降的影響。

??定增蟄伏

??“三支箭”發布后，不少房企曾紛紛表達了自己股權融資的意愿。但回頭看，目前這些主體，除了萬科、招商蛇口等的定增計劃頗有進展之外，其他大多數房企，或八字沒一撇，或干脆歸于沉寂。

??最早一批宣布定增計劃的企業中，出現了世茂股份的名字。它早在去年11月底，就公告稱，計劃向不超35名特定投資者，非公開發行股票。募資用途很明確，即償還債務、投入到房地產項目。

??但5個多月過去了，對于該融資事項，世茂股份沒了聲響。反而最近因年報沒過審計關，它被實施風險警示，變為“ST世茂”。

??“保交樓、保民生”成為了房企們表達定增意愿的動力，但與世茂股份類似，新湖中寶、華夏幸福、北新路橋等，也都只是喊喊話，連定增預案都沒有披露。

??雷聲大，雨點小，猶如虛晃了一槍。

??這些房企，或許忙著化債與出年報，暫時沒時間顧及；也或許是起初有股權融資的熱情，后來逐漸冷卻了。他們的想法如何，外界無從得知。

??但有個明顯的現象是，目前的股市行情，已今非昔比。

??樂居財經查閱獲悉，世茂股份去年12月初的股價為11.06元，截至5月12日已僅剩1.46元，同比下跌了86.8%；華夏幸福的股價也由18.34元，變為2.52元，跌幅達86.3%。新湖中寶、北新路橋的股價，也有不同程度的下降。

??同期，世茂股份市凈率，由0.41降為0.26；華夏幸福的市凈率，也由8.75降為0.88。顯然，眼下上市公司價值被低估了，如果這時候發行股份，那就像在賤賣股票，這是房企們不愿意看到的。

??誰都想利用增發股份的機會，募集多一點資金，畢竟相比于信貸、債券融資，股權融資不需要太多的融資成本。比如格力地產，其募資方案便提高了股份發行價格。

??格力地產發行股份募集金額，收購珠海免稅集團的事項，前后已經醞釀了三年，期間有過暫停，也有過重啟。今年3月，它推出了新的方案。

??新方案有了不少調整，其中提及，珠海免稅100%股權的交易對價，確定為89.78億，較前次方案縮水了26.5%；募集配套資金最高額度，也從8億提高至70億，增幅達775%。

??另外一點值得注意，它將發行股份的價格，從4.30元/股上調至5.38元/股，定價基準從20日均價的90%調為60日均價的90%；募集配套資金的發行對象，增加至不超過35名特定投資者。

??格力地產去年12月初的市凈率為1.39，截至目前已提升為2.38；股價從6.48元，上漲至8元。選擇在這段時間調整籌資方案，或許是有一番考量的。

??對此，上交所還在4月底，特地向它發了問詢函，其中有一項要求，是格力地產必須說明 “配套募集資金金額及作價方式調整的原因”。

??趁著估值高點發起股權融資，已是地產圈的共識，港股市場也是如此。

??去年12月，建發國際、碧桂園、旭輝、雅居樂、新城發展、合景泰富等，也開啟了又一輪的配股融資。港股配股融資的優點，在于其不需要監管機構的批準，推行的速度較快。

??不過，越過2023年，宣布配股的主體又變得很少。在股價回調、估值下沉的時候，他們同樣變得尤為謹慎。

??超八成房企破凈

??近兩年，地產行業進入深度調整階段，地產股同樣處于相對低的估值，股價大都處于歷史低位，不再被資本市場熱捧。

??受到市場行情的影響，各家房企的市凈率紛紛走低，股價“破凈”的情況成為普遍現象。

??樂居財經《進深》統計了134家上市房企的市凈率情況，截止5月12日收盤，市凈率低于1的房企共有110家，占比高達82%。也就是說，八成以上的地產股處于“破凈”狀態。

??從“破凈”房企來看，37家房企的市凈率處于0.5-1之間，而市凈率處于0到0.5之間的也多達69家，另有4家房企市凈率為負值。

??具體來看，處于負值的4家房企為*ST嘉凱、*ST新聯、*ST泛海、*ST中天，均為“帶帽”房企，資產已為負值。

??而市凈率低于0.5的房企，尤其是市凈率低于0.2的區間，可以明顯地看出，出險房企占據絕大部分。當代置業、佳源國際、景瑞控股、上置集團、億達中國、祥生控股、花樣年、陽光100等房企，市凈率均低于0.1。

??而恒大、中梁控股、龍光集團、禹洲集團、正榮集團、華南城、時代中國等房企，市凈率處于0.1-0.2之間。

??投資者對于出險房企的信心處于低谷，股價自然低迷。

??但亦有部分處于安全線范圍內的房企，包括萬科、金地、綠城等，甚至越秀地產、中南建設、中海發展、華僑城A、保利發展、華潤置地等央國企背景的房企，市凈率位于0.5-1之間，同樣處于“破凈”狀態。

??“破凈”會對股權融資造成一定影響。對于國企、央企來說，“破凈”發行股份融資是一個敏感話題。國資委、財政部對國企監管中有一個重要的原則，即國有控股上市公司發行股份價格不得低于每股凈資產。

??之前越秀地產發布83億港元的供股計劃，屬于“破凈發行”，已被諸多質疑。當前，越秀地產市凈率為0.72。

??以“破凈”價格進行增發計劃，會導致每股凈資產降低，對股價走向繼續產生不利影響，降低未來股權再融資的空間。

??當前市場對于地產板塊整體信心仍未恢復，上市房企選擇股權融資這一方式不免有所顧慮。

??當然，也有小部分房企市凈率大于1，每股股價依然高于每股凈資產，包括濱江集團、華發股份、招商蛇口、格力地產、中交地產等房企，市凈率分別為1.24、1.23、1.26、2.38、3.17，表現較好。

??不過，一部分房企市凈率表現較好的原因，是由于公司虧損導致凈資產低，從而拉高了市凈率，比如*ST美置、*ST宋都等。

??由此可見，大部分房企的股價表現均不甚樂觀。即便是拉長時間線來看，眼下，多家房企的市凈率處于歷史最低的區域。

??近52周，有74家房企當前的市凈率低于平均值，占比超過了一半。有的與區間市凈率最高值，居然相差20倍以上。

??地產股，依然在“破凈”的漩渦里面努力攀爬。

??希望與現實

??去年底討論最多的是，監管層“三箭齊發”的救市政策，支持房企融資，讓多數房企看到了生存的希望。

??尤其是證券會發射的“第三支箭”，即支持房企股權融資，讓房企諸多期待。

??彼時，交易所便召集了幾家房企召開了通氣會，一來是傳達最新的文件，二來則是鼓勵房企積極參與，盡快報方案，同時提建議。

??其宣布的5項措施，包括了上市公司并購重組及配套融資、房企再融資、完善房企境外上市政策等，這些史詩級利好讓地產人精神為之一振。

??如果說前兩支箭只有優質房企才能獲益，那第三支箭則讓氣若游絲的房企，也看到了出路。

??業內之所以會如此激動，是因為那扇股權融資的大門，已經關閉了12年之久。按照傳統的算法，12年為一紀，已相當于一個小的輪回了。從2010年開始，證監會基本叫停了房企的股權融資，房企IPO幾近停止。而已經在A股上市的房企，也失去了再融資功能。

??但狂歡之余，政策上也有“克制”。房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但在文件中，證監會明確對房企的股權融資，進行了一定的限制。

??其中提及，上市募集的資金，可以用來購買涉房資產，用以補充流動資金、償還債務等，但不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。也就是說，房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但只能用來度過眼前的流動性逆境，并不能用于業務擴張。

??盡管“救房企”并不代表“救行業”，最終目標還是“保交樓”，但該等舉措，著實讓房企增強了一些信心。

??當時整個行業信心低迷，對于未來更是模糊。而股權融資的放開，猶如一劑強心針，讓處于掙扎邊緣的房企看到了希望。

??房企們紛紛行動。據統計，截至5月上旬，年內有近30家上市房企，宣布通過定向增發或發行可轉債方式，募集資金達1285億元。

??對房企而言，股權融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金，優化自身財務結構和擴展業務方向，進一步增強抵御風險能力。

??只是，現實很骨感。時至今日，真正獲得股權融資紅利的房企仍是少數。此前發布了定增預案的房企，大部分依然處于推進過程中，耗時長。再加上，當前地產股處于低估值，貿然進行股權融資，不利于未來長遠發展。

??信心的提振并非一朝一夕，市場預期還未能扭轉，地產股價回升仍需時間。

??更何況，支持股權融資等政策性利好，解決的只是房企短期融資性現金流的問題，房企長久生存的根本，還是在于經營性現金流，銷售回款才是房企最可靠的資金來源。

??與其過度依賴股權、債權等的融資，不如扎實提振銷售業績。

??（文中“周巍”為化名。）