??文/樂居財經  陳圣

??在一張大紅海報上，“七子連興”四個金色的行楷大字，十分搶眼。

??這是近來得力地產，競得湖州長興縣龍山街道地塊后，在官微上的自我“恭賀”。其中的“七子”，指的是得力在當地布局了7個項目。5月底又拿一地之后，它自稱是“另立新章”。

??從去年6月份開始，得力地產就在三四線城市寧波寧海、湖州頻頻出手，至今已經拿下9宗土地，總拿地金額達45.86億元。

??作為低調的浙江富豪，婁甫君原本是靠賣文具起家的。他很少參加大型聚會，更少在媒體面前露面，就連得力公司對外的動態信息中，他自2018年之后就沒再出現過。

??在文具圈打響了名號之后，他由實業跨向地產領域，成立了得力地產。

??但得力地產只在三四線固守，并未真正走出去布局。只是在品牌房企縮減拿地的當下，它凸顯了存在感。

??眼下，年過六旬的婁甫君，多次出現了讓渡股權的變更記錄，二代也出現在了項目公司的持股名單中。他似乎有了逐漸隱退的跡象。

??46億拿地

??得力房產誕生于浙江寧波寧?？h，一直是當地的龍頭房企，在寧海房地產市場的占有率超過60%，高峰期甚至達到80%，民間一些人，也將寧?？h戲稱為“得力縣”。

??或許是受區位空間限制和山城地貌制約， 臺州、寧波兩地都不沾，造就了寧海獨特的封閉型市場。

??另一方面，在過去規模第一、利潤第二的年代，寧海一年四五千套的銷量，對外來開發商來說，缺乏戰略腹地拓展價值。

??因此，無論是寧波本土房企還是外來房企都將戰場重心，放在了寧波城區，寧海這個小縣城鮮有人注意，這也讓專注深耕寧海的得力地產，一直都擁有相對充足的生存空間。

??數據顯示，得力房產2022年在寧海的銷售額為45.11億元，雖然同比去年下降了26.06%，但在寧波的房企銷售權益榜中，反而上升了一位，排名第十。

??得力地產也曾嘗試過走出去，2007年至2008年間相繼進入了湖州、象山和臺州。不過象山和臺州都只開發了一個項目便撤了出來，未能留下繼續深耕。

??唯有在湖州順利扎下了根，從湖州主城，到長興，再到廣德，開發了多個項目，甚至已經發展成為當地銷售前三的領軍房企。

??2022年和2021年，得力地產在湖州的銷售額分別為30.5億元和41.68億元，均位列榜單前三。

??無論是寧海還是湖州，都是不被行業主流所看好的三四五線市場，依然支撐起了得力地產數十億的銷售規模。去年地產民企陣營飽受流動性壓力，但依然沒有阻擋得力在當地拿地的腳步。

??寧?？h去年全年一共出讓了6宗涉宅用地，其中得力就拿下了3宗，總拿地金額約5.9億元。其余3宗地塊，里面有2宗是由寧海城投系托底成交。

??而在湖州去年大量土地由城投系托底的背景下，得力依然先后在湖州主城和長興，分別斬獲1宗宅地，拿地金額約15.16億元。

??如今，房地產市場仍未度過寒冬，大多數房企都在想方設法將資金投向北京、上海、杭州等熱點一二線城市，得力房產依然選擇繼續重倉寧海和湖州。

??今年1月份得力以4.97億元拿下寧海城南小學旁一宗宅地，這也是今年到目前為止寧海僅有的2宗成交涉宅用地之一。

??5月16日，得力以4.43億元的底價拿下湖州吳興區的鳳凰東區單元FH-02-03-07B號地塊。在此之前，得力在今年1月份已經花了8.9億競得相鄰地塊（鳳凰東區單元FH-02-03-08號地塊），當時的溢價率達30.69%。

??而5月底，得力在湖州又拿一地，出讓面積為52226平方米，成交價為6.5億。

??今年以來，得力地產的拿地金額合計已達24.8億元，去年全年的拿地金額約為21.06億元。

??地產糾葛

??得力地產，全稱為“得力房地產有限公司”，成立于2004年11月，法人代表婁甫君，注冊資本1億元。

??樂居財經查閱獲悉，在19年發展歷程中，得力地產幾乎未與其他房企有過合作，甚至連財務投資入股都很少見。

??該公司旗下目前6家子公司，處于存續狀態。其中寧海寧房置業、臺州得力房地產、長興得力房地產、寧波錦瀾置業和寧波得力酒店管理，均由得力地產100%持股。

??僅湖州得力房地產，分別由得力地產和自然人婁朦婷，分別持股90%和10%。有資料顯示，婁朦婷是婁甫君或者婁甫安的女兒。

??與其他很多房企的做法不同，得力未在子公司下面，再成立項目公司，或許也是因為從未考慮過合作開發這一選項，不需要股權轉讓。

??得力地產獨立開發的情況，也體現在機構發布的房企銷售榜中，其銷售額多年來在權益、全口徑兩大榜單中的銷售額數據，基本一致。

??不過，在當地熟門熟路，獨自操刀，并不意味著得力每一個項目開發，都進展順利。這從一些裁判文書中，就能窺探一二。

??幾年前，寧?？h橋下潘村因縣政府舊村改造，所有的集體土地房屋被征收拆遷安置，村民及村集體商業用房，均安置在天明花園。

??得力地產恰好通過拍賣的方式，在隔壁拿了一塊地，即趙家村北A地塊，迅速建起了幾十層高樓。

??但橋下潘村村民卻發現，其建造的高樓，與他們的房屋之間僅留了17米不到的道路，按規劃該路為20米的天安路，得力地產占用道路面積，侵犯了他們的權益。

??橋下潘村認為，得力建造的高樓，不符合國家關于采光、通風的規定，不符合建筑樓盤規定的間隔比例，嚴重影響該地塊北面位置的村民安置用房，及村商業用房的通風、采光權，給村民帶來重大的經濟損失，所以將得力訴至法院。

??不過，得力地產辯稱，它嚴格按照規劃設計條件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的內容進行建造，不存在違規的行為。兩者各執一詞。

??樂居財經查閱獲悉，目前得力地產涉及司法案件24宗，案由包括商品房銷售合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、借款合同糾紛等。今年以來，得力地產共新增了7份開庭公告。

??隱秘的股權讓渡

??得力地產的背后，依靠的是得力集團，這是一家全年營收超過400億元的文具行業巨頭。但從目前的股權結構來看，兩家公司并沒有從屬關系，而是兄弟公司。

??得力地產和得力集團的股東構成完全一致，分別由婁甫君持股65%、婁甫安持股30%、婁安君持股5%。其中婁甫君和婁甫安為兄弟，婁安君與他們的關系暫未知曉，去年獲集團嘉獎時任上海大區總經理。

??值得注意的是，婁安君是在去年3月，才加入股東行列的。彼時，婁甫君讓出了15%股份，婁甫安、婁安君分別接下了10%、5%股權。

??這種讓渡股權的操作，早在2019年3月，就曾出現過一次，那次也是婁甫君減持了得力地產10%股份，由婁甫安接下。

??創始人婁甫君，目前是這兩家公司的董事長。他可以說是浙江最低調的富豪之一，很少參加大型聚會，更少在媒體面前露面，就連得力公司對外的動態信息中，他自2018年之后就沒再出現過。

??1981年，20歲的婁甫君承包了寧海一家五金廠，為國有企業加工金屬零配件，開始了他的創業生涯。

??但加工業務相對被動且利潤不高，婁甫君顯然并不滿足于此，后來又開了一家儀表廠和一家模具廠。1988年，婁甫君花了4萬元買了第一臺注塑機，創辦了寧?？h文教用品廠，其文具業務正式起航。

??1992年，得力集團的前身——寧波新時代文具有限公司成立。3年之后，得力品牌正式啟用，婁甫君開始打造屬于自己的產品。

??直到1997年，36歲的婁甫君正式組建了寧波得力集團有限公司，定位為“綜合文具供應商”，得力集團開始飛速發展。

??婁甫君開始進軍房地產行業是在2004年，投資成立了寧波東方新世界房地產有限公司。這一年，得力集團的文具生意銷售收入達到了5.5億元。

??2005年7月，他旗下的房地產公司，更名為寧波得力房地產有限公司，得力品牌開始進入房地產市場，一直發展至今。

??而婁甫君的文具業務則抓產品、抓設計、聘請代言人、涉水電商，再到后來將企業品牌由“得力文具”升級為“得力辦公”，得力集團迎來高速增長。2017年，得力集團銷售額突破100億元，躋身百億級企業。

??眼下，得力集團已經成為注冊資本15億元、營收破400億元的行業巨頭。

??但即使背靠這樣一家實力雄厚的實業集團公司，得力地產卻仍有不少質押融資動作。

??樂居財經查閱獲悉，得力地產目前有16項保證金質押、應收賬款質押融資記錄，每筆金額從68萬到1億元不等，涉及總金額達1.15億元。

??這些質押，大多是它2021年發起的，質權人均為農業銀行寧?？h支行，大部分的履行到期日在2022年、2023年內。那兩筆金額分別為96萬、100.8萬的應收賬款質押融資，到期日則為2025年底。

??婁甫君的商業版圖，基本圍繞文具辦公和房地產及其相關行業展開，目前共對外投資26家企業，包括電商、商貿、膠粘制品等相關產業鏈企業以及物業公司、墻體材料、混凝土、門窗工程等房地產上下游企業。

??此外，婁甫君控制企業多達101家，間接持股企業89家。