??樂居財經 李禮 6月2日，首創證券發布房地產行業周報。

??政策端：行業方面：截至5月23日，今年22城合計推出宅地343宗，同比減少210宗，累計成交267宗，同比減少115宗，成交建面同比下降33.4%。銷售分化直接導致土拍分化加劇。據貝殼研究院數據，5月份百城首套房貸利率平均為4%，二套房貸利率平均為4.91%，首套、二套房貸款利率差擴大至91BP。因城施策方面：上周天津公積金執行“認房不認貸”，即公積金首貸結清后，名下天津無房，再申請公積金貸按首套政策執行。深圳禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為。南京提出多子女家庭住房公積金貸購買首套住房最高可貸額度上浮20％，即60萬元／人、120萬元／戶。

??市場端：2023W21首創證券重點監測的39城商品房成交面積為384.8萬平米，環比-1.5%，同比1.7%；全年累計成交面積8105.1萬平米，同比7.2%。2023W21首創證券跟蹤的10個城市商品房可售面積為6079萬平米，較上周環比-0.62%；庫存去化周期為12.3個月，環比-1.9個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為5和2.5個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，超過24個月。2023W21首創證券跟蹤重點城市推盤套數為5479套，環比7.8%，年度累計總推盤數同比-7.4%；周度新開盤去化率48.1%，環比變動3.4%，較高位有所回落。小陽春后房企推盤有所下滑，首創證券預計商品房銷售呈現季節性回落。

??投資建議：資產質量優化帶動優質房企PB回升。當前國央企的銷售超預期復蘇，預期差將帶動國央企估值小幅回升。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。

??風險提示：銷售恢復難以持續，市場對寬松政策反應鈍化，房價超預期下跌等。