??文/樂居財經 許淑敏 曾樹佳

??華潤置地大手一揮，以100多億的總價，在溫州、金華、重慶等地，拿下了6宗地塊，多點開花。

??這樣的進擊畫面，出現在了五月末的短短兩天內。

??年初，華潤置地內部召開了一場誓師大會，董事長李欣給這家央企定下了基調：“開局即決戰，起步即沖刺?！?/p>

??翻遍華潤置地的公司報道，集團會議前面附以“誓師”前綴，尚屬首次。去年，它在新年獻詞中，只提及“韌性生長”，顯得較為低調；如今強調“只爭朝夕”，傳遞出了不同尋常的信號。

??頭部央企，正在當下的發展窗口里，盡力抓住機遇。除了華潤置地，保利發展、招商蛇口、中海發展等，均在融資、土地市場上斬獲頗豐，身影頻現。

??不過，在央企地產陣營中，也存在分化。2010年指定的那16家地產央企，有的不斷并購地產資產，發展正盛，有的則已被合并，結局各不相同。留下來的主體，規模、盈利水平，也均有很大的差異。

??在以往的既定印象中，央企相對穩定、內卷較少，但事實上，他們也有“一利五率”，有戰略調整。尤其是近兩年，行業環境有所改變，央企地產平臺人事流動同樣頻繁。

??地產分合

??3個月前，“6家央企地產商合并”的消息，一度不脛而走，一場“世紀大合并”似乎正在醞釀。

??那時候，甚至有詳細的方案流出：華潤旗下的能源業務華潤燃氣、華潤電力給中化；中糧旗下的大悅城控股并入華潤；華僑城的地產業務并入保利集團；中國中鐵和中國鐵建將合并等。

??盡管上述消息，均已被辟謠，但實際上，這些年，關于央企地產商合并重組的消息，未曾間斷。華僑城更是困擾已久，其傳言被并入的對象，從中旅集團演變到了保利集團。

??近年來，一直提倡的是“央企專業化整合”，央企之間合并重組的案例并不鮮見，地產資源置換、合并屢有落地。

??13年前，中央確定了首批16家以地產為主業的央企，其余78家不以房地產為主業的央企，逐漸退出房地產業務。

??至今，中國重汽、山東黃金、山東高速、國家電網等多家央企，均已先后宣布“退房”，正陸續整理旗下地產業務。

??而留下的16家以地產為主業的央企，有的不斷并購地產資產，發展正盛，有的卻被悄然合并。

??目前，這些央企及旗下的地產平臺，與最初的情況有所不同。

??中國建筑旗下有中海發展、中建地產；中交建旗下的中交房地產集團，則擁有綠城中國、中交地產兩個上市平臺，其中綠城中國是2014年底收購而來的。

??此外，還有中國保利旗下的保利發展，華僑城集團的華僑城A，中國鐵路工程集團的中鐵置業，中國鐵道建筑集團的中鐵建房地產，中化集團的中國金茂，中糧集團的大悅城控股。

??以及五礦集團的五礦地產控股、中冶置業，中國水利水電建設集團的電建地產，能建集團的能建城發，中旅集團的港中旅房地產，招商局集團的招商蛇口，華潤集團的華潤置地，南光集團的南光置業等。

??例如，保利發展、中海發展、招商蛇口等龍頭央企地產商，正是于2015年、2016年通過整合資源，擴大了地產規模。

??那兩年，中海發展正式完成了與中建地產的內部資源整合，注入中國建筑旗下中建股份房地產事業部、中國中建地產及中建國際建設運營的房地產業務。隨之，又收購合并了中信地產，注入2400萬平方米土儲。

??而招商蛇口換股吸收合并招商地產，引入戰略股東及員工持股，進行混改。當時有業內指出，整合后，招商蛇口土地儲備達1653.48萬平方米，且大部分位于前海、蛇口等核心區域，資源稟賦大幅提升。

??此外，保利集團與中航工業重組合并，收購中航工業旗下的房地產業務（中航地產），中航工業全面退出房地產業。

??央企整合大背景下，龍頭央企地產商優勢凸顯，有著做大規模的資本，合并重組資源，能夠加強協同效應，達到1+1＞2的效果。

??與此同時，部分央企由于主業發展不見起色，規模落后，最終被合并，成為二級、三級公司。

??例如中房集團，已于2010年已被并入中交建，并于2015年，完成公司制改建后，全部資產無償劃轉至中交房地產集團，成為中交建的三級子公司。

??另外，港中旅集團則與中國國旅，合并成為中國旅游集團，而中國葛洲壩集團已并入能建集團，中國冶金科工集團有限公司已并入五礦集團。

??合并重組，是為了更好的發展。中房集團和中交建合并，一方面精簡中交建旗下的地產平臺分支，另一方面，中房集團的業務注入能夠加大中交建的規模。

??也因此，中交房地產集團銷售業績呈現增長勢頭，成功躋身行業TOP30行列。

??但亦有部分央企進行合并重組以后，地產板塊業績仍不理想。比如中國旅游集團旗下的中旅地產，近些年業績依然疲弱，該平臺于2021年凈虧近30億元。

??而葛洲壩集團旗下的地產平臺葛洲壩地產，已更名為能建城發，機構數據顯示，今年前5月，能建城發實現銷售金額71.6億元，排名80位。

??至于五礦集團旗下的中冶置地、五礦地產控股等平臺，今年前5月銷售規模排名均在50名開外。

??因此也有評論稱，央企地產商重組整合，會有風險存在，組織架構、資源和業務整合既漫長又復雜，特別是企業文化的整合，亦是一大難題。

??薄利挑戰

??一提到央企，幾個熟悉的名字都會迅速浮現。保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海發展等龍頭央企，實力均位列前茅。

??去年，這四家房企實現營業收入，分別為2811億、2070.6億、1830億、1803.2億，雖然有的呈現出一定的降幅，但規模仍處于前四。

??而合并中房、入主綠城的中交房地產集團，其總體的營收規模也在千億之上，達到1713億的體量、43.99%的增幅。營收增幅在央企陣營中最高。

??中交房地產是有規模展望的。它在債券年報中提到的目標是，規模行業排名保持國內前十，自有業務銷售規模進入行業前50。

??在他們身后的地產央企，諸如中國金茂、華僑城營大悅城等，營收規模均在千億以下。

??隱藏在大集團里的中鐵建房地產、中鐵置業，雖不顯山不露水，去年收入也分別達400億、335億，同比增幅達到35.64%、22.34%。而揭開電建地產的經營面紗，其收入則為378億，同比增長28.73%。

??
身處行業寒冬，盡管央企地產商裹上棉襖，但他們也逃不過利潤下降，甚至虧損的逆境。樂居財經《進深》查閱獲悉，去年，13家央企地產公司，有10家的歸母凈利潤有所下降。

??背著27.8倍、6.6倍、4.79倍、3.87倍的歸母凈利負增長率，大悅城控股、中交房地產、中鐵置業、華僑城等，暫時面臨虧損。

??大悅城投資凈收益虧損21.6億、資產及信用減值損失15.7億，拖了業績的后腿。華僑城計提了存貨、固定資產、投資性房地產等也達到127億，疊加毛利率下滑，導致了它109億的虧損額。

??這些地產央企的整體毛利率，為17.2%，最高為華潤置地的26.2%，最低為中冶置業、五礦地產控股的8.81%、7.48%。自五礦集團合并中冶之后，五礦地產控股、中冶置業，均已歸屬于五礦集團旗下。

??中冶置業坦言，其營業成本同比增長38.51%，毛利率同比下降10.46個百分點，實因為去年年內，公司新增竣工項目較多，相應收入成本增加；此外，部分項目因成本結算調增了營業成本。

??面對地產薄利，央企也不能免俗。

??刨除各種成本，他們最終的平均凈利率，也只有2.73%。除了華潤置地的15.63%、中海發展的13.62%之外，其余的主體凈利率，均在10%以下，五礦地產控股、中冶置業的凈利率，僅為0.77%、0.05%，利潤的微薄程度可見一斑。

??土儲分化

??過去兩年，地產風險蔓延，大部分民企在土拍市場上隱身，國央企則唱起了主角。經過新一輪角逐之后，部分央企的糧倉，更為充足了。

??樂居財經查閱獲悉，截至2022年末，保利發展的總土儲貨值為23328.2億元，在行業中排名第一；此外，中海發展、中國金茂、招商蛇口的貨值，分別為10822億、9430.1億、9128.4億，均位于行業十強行列。

??2022年，保利發展全年新拓展金額1613億，其中在38個核心城市的拓展金額占比達到98%。

??華潤置地去年以1102億元的權益地價，新增71宗項目，新增土儲面積1095萬平方米。當中，一二線城市投資占比為92%。

??而中海新增土地儲備40宗，購地金額1107.2 億元，新增貨值2139.4 億元，其中一線城市新增貨值占比48.1%。收并購上，中海選擇的也是一二線城市，2022年，其在廣州、上海、成都等城市并購投入106.6億元。

??招商蛇口也開始有意識收縮拿地區域至一二線城市，它透露，公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%。

??不過，在央企陣營中，各個主體儲糧的體量，也有分化趨勢。

??除了上述幾家央企之外，中鐵建房地產、中交房地產的貨值，各為5147億元、3884.7億元。余者如大悅城、中鐵置業、華僑城、五礦地產控股等，貨值均在3000億以下。

??電建地產的貨值甚至只有595.5億元。自去年以來，電建地產除了在武漢，以7.67億競得江岸區黃石路宅地，在重慶以7.3億元拿下高新區西永組團宅地之外，鮮有它的拿地身影。這與龍頭央企的四處出擊，形成了鮮明的對比。

??盡管總體呈現出進擊的勢頭，但地產央企們，仍顯示出了自己的自制，他們剔除預收賬款后資產負債率的平均值，為64%。大部分公司的資產負債率都在70%以下，只有華僑城、中冶置業、五礦地產控股等，負債水平較高。

??過去的2022年，有超過一半的地產央企，在手資金同比下降，下降幅度最高達約四成。這個融資通暢、令人羨慕的群體，在公司發展與現金流平衡中，也并非信手拈來。

??人來人往

??前些年，經歷整合重組階段，央企地產平臺人事變動較為頻繁。

??比如，中海系與中建系兩大平臺進行合并整合，經歷了一段時間的人事動蕩，包括范逸汀、曲詠海、朱明輝、陳誼等多位高管，均于該階段離開了中海發展。

??2016年，時任中海發展總裁陳誼在離職感謝信中寫道：“負責總公司代建項目的最后幾十名同事最終并入中海體系，兩年并入所有事項完成，至此我忠義二責已了?！边@曾經掀起了一番熱議。

??那段時間，正值央企地產改革階段，華僑城A亦接連人事變動，原董事長劉平春退休，原華僑城集團副總經理吳斯遠、華僑城集團黨委常委侯松容等均被免職。

??回到這兩年，央企地產平臺人事變動亦不少。

??包括華潤置地董事長李欣、中交房地產集團董事長李永前、華僑城A董事長張振高、大悅城控股董事長陳朗、中能建城市投資發展董事長楊揚洋、港中旅房地產張焱等，均是去年新上任的地產平臺一把手。

??大多數新上任者，均有著集團任職經歷，包括李永前、楊揚洋、張焱等。大規模集團之下的地產板塊，整體發展會以平穩、資金安全為主。

??集團重視地產板塊的發展走向，往往會挑選合適的掌舵者，把控企業方向。

??但隨著行業環境變化，央企開始適應市場化的發展趨勢，部分央企地產商亦認為，集團適度放權有其必要。

??母公司與地產板塊相對獨立，自由度更高。

??像是華潤置地，去年5月，華潤集團董事長王祥明辭任了華潤置地董事會主席，接任者為總裁李欣。而李欣自2001年正式進入華潤置地，是內部培養起來的第一批“子弟兵”。

??今年，中國金茂曾擢升李從瑞為中國金茂公司主席，本也有放權意圖。過去這些年，中國金茂董事長歷任董事長包括李凡榮、寧高寧、蔡希有、何操等，均同時在中國中化集團擔任重要崗位，而李從瑞并未在集團任職。

??只是僅僅33天的時間，李從瑞便因工作調整，辭去中國金茂公司主席、執行董事、戰略及投資委員會主席及ESG（環境、社會及管治）委員會主席職務。

??而接任者，為張增根。他自1993年4月加入中國中化集團有，服務于中化集團超過30年的，妥妥的“老中化”。

??沒想到，中國金茂依然走回了集團控權的“老路”。

??出于企業發展、個人發展等各種原因，央企地產平臺高管流動，也實屬正常，不必過度解讀。

??不過，依然有部分人士通過高管變動，猜測央企并購重組的可能性。比如張振高在進入華僑城之前，在保利集團待過十余年的時間，市場上傳出華僑城的地產業務并入保利集團，或許與此有關。

??而陳朗擔任大悅城控股董事長之前，曾任華潤創業董事總經理、華潤萬家首席執行官等職務，或與大悅城控股并入華潤集團這一傳言相關。