??樂居財經 李禮 6月6日，中銀證券發布房地產行業第22周周報（5月 27 日-6 月 2 日）。

??本周新房成交環比為正，二手房成交環比持續為負；新房二手房成交同比增速均有所上升。土地市場環比較上周量跌價升，土地溢價率同環比均上升。

??核心觀點

??本周新房成交環比為正，二手房成交環比持續為負；新房二手房成交同比增速均有所上升。43 城新房成交面積為 411.4 萬平方米，環比上升 11.3%，同比上升 17.4%，同比增速較上周提升了 14.7 個百分點，一、二、三線城市新房成交面積環比增速分別為 7.5%、12.9%、4.7%，同比增速分別為 53.9%、40.9%、-8.7%，其中一線城市同比增速較上周減少了 44.6 個百分點，二線城市同比增速較上周增加了 34.2 個百分點，三線城市同比增速較上周減少了 36.4個百分點。15 城二手房成交面積為 173.1 萬平方米，環比下降 10.4%，同比上升 66.9%，同比增速較上周提升了11.2個百分點，一、二、三線城市環比增速分別為-3.3%、-16.0%、-13.1%，同比增速分別為 62.2%、66.7%、72.2%，其中一、三線城市同比增速較上周分別增加了 7.3、11.4 個百分點，二線城市同比增速較上周沒有變化。

??新房庫存面積、去化周期環比基本不變，同比均下降。14 城新房庫存面積為 1.01 億平方米，環比較上周沒有變化，同比下降 3.4%，去化周期為 12.6 個月，環比基本不變，同比下降5.9 個月。一、二、三線城市新房庫存面積環比增速分別為-0.1%、-0.3%、0.0%，同比增速分別為 2.1%、-13.5%、-14.1%；去化周期分別為 9.9、11.4、11.7 個月，其中一、二線城市環比均下降 0.1 個月，三線城市環比提升 0.1 個月，一、二、三線城市同比分別下降 4.7、2.9、1.5 個月。

??土地市場環比較上周量跌價升，土地溢價率同環比均上升。百城成交土地規劃建筑面積為2311 萬平方米，環比下降 35.5%，同比下降 31.2%；成交土地總價為 416 億元，環比下降19.3%，同比下降 18.9%；樓面均價為 1799 元/平方米，環比上升 23.5%，同比上升 2.4%；百城成交土地溢價率為 5.4%，環比上升 61.2%，同比上升 56.1%。

??本周房企國內債券發行規模同比下降，環比下降。房地產行業國內債券總發行量為 78.9 億元，同比下降 34.1%，環比下降 41.4%?？們斶€量為 86.6 億元，同比上升 42.1%，環比上升2.5% ；凈融資額為-7.8 億元。其中國企國內債券總發行量為 78.9 億元，同比下降 28.1% ，環比下降 41.4% ；總償還量為 44.4 億元，同比上升 178.6%，環比上升 340.5% ；凈融資額為 34.4 億元。民企國內債券總發行量為 0.0 億元；總償還量為 42.2 億元，同比下降 6.3%，環比下降 43.4% ；凈融資額為-42.2 億元。

??板塊收益有所上升。房地產行業絕對收益為 2.6%，較上周上升 6.1pct；相對滬深 300 收益為 2.3%，較上周上升 3.4pct。房地產板塊 PE 為 14.28X，較上周上升 0.36X。北上資金對電子、計算機、電力設備加倉金額較大，分別為 55.06、23.99、19.66 億元。對房地產的持股占比變化為 0.04%（上周為-0.07%），凈買入 2.59 億元（上周凈賣出 10.22 億元）。

??投資建議

??本周青島多方位優化樓市新政，包括放松限售要求、下調首付比例、全面推行帶押過戶、政府購買存量房源用于保租房、推行房票制度等。4-5 月青島商品住宅銷售增速下行，市場整體銷售動能有所減弱，4、5 月青島商品住宅成交面積分別為 70、76萬平，環比分別下降 48%、5%，同比分別下降 3%、9%，1-5 月累計成交 414 萬平，同比增長 12%。中銀證券認為新政有望提振市場信心。近期包括杭州、南京、廣州、上海、蘇州等核心一二線城市持續優化包括落戶、限購、公積金在內的政策，地產政策維持寬松，銷售有望獲持續支撐。

??當前時點是基本面兌現預期落空、疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，因此建議關注alpha 機會。中銀證券建議關注內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司；REITs 相關的商業地產、保租房、產業園區、物流地產等資產持有方；以及在行業大環境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。中銀證券建議關注以下兩條主線：1）主流的央國企和區域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；2）主題性投資機會，包括 REITs 相關：大悅城、光大嘉寶、中新集團；房地產渠道相關的標的：貝殼、我愛我家。

??風險提示

??房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。