??文/樂居財經  徐酒眠

??半個月前，恒大物業（06666.HK）對外發布了預告，其將舉行董事會會議，批準及刊發2021年度、2022年度，以及2022年半年度財務業績公告。

??6月5日，翹盼了一整天，恒大物業終于在晚上十點半之后陸續公布了三期業績，外界總算能較為完整地窺探其近兩年的經營情況。

??不過，遲到多時才姍姍而來的赴約，卻并沒有給投資者們帶來驚喜。

??2021年凈利潤虧損、2022年營收“倒車”、扭虧為盈卻依然資不抵債、毛利率下滑、規模擴張失速、134億被侵占款項依然還沒有給出下文……

??經營業績一言難盡，恒大物業上市后的三個年度（2020年、2021年，以及2022年），均無宣派或派付股息。

??物業，素有“現金奶?！敝Q。但許家印手中的恒大物業，似乎已經擠不出來奶了。

??此外，值得注意的兩點是，這三份業績報告是核數師發出“非標準報告”，同時，在2021年業績報中，恒大物業對2020年度綜合財務報表打上了“經重列”字樣。

??恒大物業表示，2020年度調整是因為其一筆20億定期存單的存單質押擔保，被第三方公司獲得銀行承兌匯票并轉至了中國恒大集團，但此前并無相關記錄。因此，這部分重新表述。牽一發而動全身，恒大物業2020年度諸多數據也需要重新表述。

??業績底色

??此前，恒大物業雖然發布了幾次季度信息更新，公告業務發展的最新情況。不過內容都比較簡潔。對于外界而言，恒大物業2021年以來的具體經營情況如何，始終是霧里看花。

??根據此番業績報，樂居財經《物業K線》整理了一份恒大物業近三年的主要財務數據表。

??2021年，恒大物業雖然在合約面積和在管面積實現較大增長，前者從前一年的5.65億方增至8.22億方，后者也有近2億規模的增長，從前一年的3億方增至4.73億方。

??不過，受關聯方拖累，這一年恒大物業凈利潤虧損3.89億元。恒大物業表示，這主要由于對截至2021年12月31日止年度關聯方經營性應收尚未收回的部分，按全額計提減值撥備所致。

??數據顯示，2021年度，恒大物業就關聯方的貿易應收款減值撥備數額約為24.40億元，同期第三方的貿易應收款減值撥備為2.66億元。

??截至2022年底，恒大物業的合約面積不增反減，約為8.19億方；在管面積僅增長2700萬方，達5億方。規模增長失速，營收也倒退了，約為118.09億元。不過凈利潤實現扭虧為盈，約為14.79億元。

??值得注意的是，2022年恒大物業又對關聯方的貿易應收款進行大額減值撥備，約為24.56億元。

??此外，對2020年綜合財務報表調整之后，營收、毛利、凈利等均有偏差，而出入最大的一組數據是“現金及現金等價物”，從126.04億元調整為了10.61億元。

??截至2022年12月31日，恒大物業手中的現金約為15.7億元。

??獨立性成色

??恒大物業業績不理想，與關聯方中國恒大脫不開關系。

??除了前述的大額減值關聯方的貿易應收款之外，規模增長失速也與中國恒大暴雷，輸送面積大打折后有關；與此同時，被恒大物業“掏空”錢包之后，其在第三方市場上的拓展也嚴重受限。

??就規模來看，恒大物業對中國恒大的依賴性還比較大。

??數據顯示，截至2022年12月31日，恒大物業來自第三方開發商的管理面積約1.48億平方米，占比約30%，其中新增的第三方管理面積佔集團總新增管理面積比例約37%。不難看出，恒大物業的管理規模主要還是來自中國恒大集團支持。

??恒大物業表示，其也在加強與地方國資企業及第三方開發商的深入合作，通過成立合資公司實現優勢互補，進一步搶占市場，2022年在河南、北京、海南等地成立9家合資公司，年飽和收入約1.16億元。

??不過，中國恒大暴雷后，支撐著恒大物業營收數據的卻是第三方。

??數據顯示，2021年度、2022年度，恒大物業來中國恒大集團子公司、合營企業，以及聯營公司的營收分別為28.20億元、1.41億元，占各自當期總收入的21.4%、1.2%。

??“本集團致力于不斷為業主提供多元化服務，減少對關聯方業務的依賴?！本彤斍暗默F狀來看，恒大物業的業務發展走向獨立還任重而道遠。

??幾時復牌

??恒大物業自2022年3月21日宣布停牌，第二天，就曝出了134億存款不翼而飛的消息，2021年度業績隨之延遲刊發。而當時公告的“短暫停牌”，也成為了長時間停止股份交易。

??目前，物業股共有8家處在停牌狀態，恒大物業停牌最久，已有近15個月的時間。

??而根據上市規則第6.01A（1）條，港交所可取消任何連續18個月暫停買賣的證券的上市地位。換而言之，一旦超過交易所的停牌時限，上市公司就可能面臨強制摘牌。

??去年，恒大物業就接獲了港交所的復牌指引，涉及六條要求。

??其中包括，刊發財務業績及處理任何審計修改，對134億質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查、并公布結果及采取適當不久措施，證明公司符合上市規則第13.24條，向市場發布公司的重要資料，證明并無有關管理層誠信問題，以及進行獨立內部監控檢討。

??如今拖欠的業績已經完成刊發，但最大的障礙——解決被中國恒大違規占用的134億存款問題，依然沒有具體的解決方案。

在2022年度業績報中，恒大物業表示，其將根據相關法律及適用協議，盡力采取合理的措施向相關方追收各類應收款項，包括但不限于已經撥備減值的應收款項，及因不滿足收入確認條件而暫未計入收入的應收款項。

??據此來看，恒大物業或許將就應收款項與中國恒大對簿公堂。但對于134億被占用資金，恒大物業還是只透露了“正在與中國恒大商討償還方案，積極維護本集團利益”。

??此前，中國恒大曾表示，將“以資抵債”，通過集團轉讓資產予恒大物業抵銷相關款項。

??不過，截至目前，這一方案并沒有得到推動。恒大物業能否按期復牌，也因此充滿不確定性。