??文/樂居財經 許淑敏

??雍和宮外、潭柘寺里，地產投拓人寄托于拿地玄學，虔誠燒香；搖號現場，劃出的排隊通道，已容不下眾多辦理登記的房企代表，隊列順著墻角，拐了個彎。

??有的房企人員，甚至分別排隊，打起了配合，爭取盡快排上，盡快辦理。

??這樣的畫面，以往較為罕見，如今卻并不讓人感到詫異。尤其在一線城市，一些有利潤空間的地塊，更是數十家房企圍獵，盯著那轉動的數字，等待搖號結果。僧多肉少，看誰能把幸運值拉滿。

??在蜂擁的人群里，并不知道哪些是拿地者，哪些是被叫來助陣的“馬甲”。

??面對政策環境變化，又考量了自身資金實力，多數房企對于拿地依然謹慎。他們瞄準的，都是核心一二線城市的熱點地塊，多數地塊具備拿地總價門檻低、體量較小、利潤空間較大、去化預期良好等特征。

??此類地塊，爭奪者眾多，要從幾十家房企當中“脫穎而出”，唯有提高中簽率。這時，馬甲公司的出現顯得必要。

??但各地對于馬甲公司限制諸多，以往集團體系下的子公司、孫公司已難以成為馬甲參與土拍。房企現在需要的新型馬甲，是那些自身帶有資金，又沒有太多實質股權關系的公司主體。

??可以看到，近來土拍市場上露面較多的陌生面孔，比如福建雄旺、杭州椿實、杭州運川，背后或許與廈門建發、龍湖、金地等房企相關。

??而南通亞倫、建杭置業、浙江中豪等更像是自帶資金的“金主”馬甲，拿地之后多選擇與品牌房企進行合作，鮮少獨立操盤項目。

??陌生面孔

??北京土拍市場，最近又出現一匹“黑馬”。

??6月初的北京土拍，順義新城第19街區地塊吸引了45家房企參與競拍，包括保利發展、東方雨虹、金茂、中鐵、武安明芳、廈門建發等房企均有參與。

??但最終，福建雄旺以觸頂價16.56億元、現房銷售面積12000平米搖中了該地塊。

??而福建雄旺并非典型意義上的“黑馬”，這是一家成立于2022年11月份的企業，注冊資本10億元，無獨立開發地產項目。該公司由福建雄旺投資100%控股，法定代表人為施琳。

??按照業內人的說法，這更像是房企馬甲，參與競拍只是為了加大搖中地塊的概率。通過股權穿透，并無其余房企的控股痕跡。

??查閱施琳的任職情況，其于9家企業擔任董事、監事等職位，多為福建、浙江等地的地產開發公司。其中，包括杭州兆睿房地產有限公司、寧波兆誠房地產有限公司、福清兆錦房地產開發有限公司等多家公司，進行股權穿透之后，發現最終股東均為廈門益悅置業有限公司、福建雄旺、匯成世紀。

??而廈門益悅置業有限公司由利百控股間接全資持有，后者為建發國際的全資子公司。

??不難發現，福建雄旺與廈門建發之間，或多或少有著聯系。更為關鍵的是，此次北京土拍，廈門建發、匯成世紀同樣參與了順義新城第19街區地塊的競拍。

??這三家房企一同參與，增加搖號幾率。盡管各方之間無實質聯系，但最終結果大概都是共同開發，而開發經驗最足的廈門建發或負責操盤。

??地塊處于核心位置，利潤空間也較大，熱度高，自然成為各家房企爭相追逐的對象。而房企馬甲，是其增加地塊中簽率的慣用手法。

??今年以來，諸如此類的房企馬甲頻頻現身土拍市場。比如5月份，杭州椿實以總價21.93億元搖號競得合肥包河BH202306號地塊。

??而杭州椿實也是一家成立不久的公司，成立于2022年6月，注冊資本10億元，法定代表人何詩雨。

??該公司大股東為何英，持股28%。其間接持股的成都市保椿置業、杭州金椿方遠房地產，分別與保利、金地有所關聯。

??另外，何英持股90%的廈門椿實投資，對外投資公司包括福州弘耀宏投資、廈門得勵源置業，這兩家公司均由龍湖持股51%。

??今年，杭州椿實于成都、杭州均有落子，已有猜測稱該公司與龍湖關系密切。畢竟，其此前曾與龍湖聯合開發了福建泉州龍湖椿實春江天越。

??根據機構數據，杭州椿實置業1-5月拿地面積31.1萬平米，位于行業第71名。

??無獨有偶，廈門5月份的土拍，亦出現了類似的情況。廈門五緣灣地塊的競拍，參與房企達到88家，不乏中海、保利、招商、金茂、建發、華潤等多家頭部房企，最終卻由杭州運川搖中地塊，成交價24.75億元。

??杭州運川成立于2021年3月，注冊資本為4億元，由何敏敏、張樟寶、李代斌各持股三分之一。以自然人股東的形式，無法過多穿透。

??可以知道的是，杭州運川本來是由杭州金地自在城房地產發展有限公司持股100%，直到2022年11月，杭州金地才退出。這家公司，或許是金地為了拿地而準備的“馬甲”公司。

??合作“外衣”

??回顧2020年，正值房企迅猛擴張的階段，土地市場火熱，一批又一批的“馬甲”公司出現，爭奪地塊。

??甚至有一次，在揚州土拍上面，出現35家房企套用316個馬甲參與搖號的現象，兩家龍頭房企，分別套用了50、40家馬甲。

??這樣的場景很常見，當時融資暢通、資金充裕的房企，有足夠的資本支撐馬甲公司付保證金、參與拿地。

??但如今，房企深受行業流動性風險的影響，資金狀況并不算樂觀，大手筆拿地現象變少。而他們選擇的馬甲公司，更多是自帶資金的“金主”。

??尤其是一些本土中小房企，本身資金實力充足，意欲擴大規模，多與頭部開發商合作。某種意義上，這類型的企業，也算是房企馬甲。

??典型的案例如南通亞倫，自去年以來頻頻露面土拍市場，在廣州、深圳、合肥市場均有斬獲。南通亞倫涉足家紡產業、不動產物業、房地產開發等多個領域，資金實力雄厚。

??自2017年以來，南通亞倫大多是以財務投資者的角色合作開發項目。曾與融創多次合作，被視為融創拿地的馬甲。

??合作的十余個項目，大多數項目南通亞倫持股不超50%，而操盤者均為融創，包括杭州灣融創文旅城、杭州融創城項目等。

??而且，有的相關公司，南通亞倫沒有出現在股東名單，并無實質關聯，比如寧波融創海之灣置業、合肥創瓊企業管理等，但南通亞倫董事長劉伯香卻在公司當中任職。

??而融創發生流動性危機之后，南通亞倫轉而投向新城控股、龍湖等房企。其拿地之后，便與新城控股合作開發溫州未來之城，與龍湖在合肥合作開發了龍湖翠湖壹號、龍湖學樘府等項目。

??4月中，南通亞倫在廣州與16家房企爭奪番禺迎賓路地塊，最終搖中該地塊。而沒有太多開發經驗的南通亞倫，依然選擇合作開發。

??根據龍湖4月月報，番禺迎賓路地塊已經出現于公告當中，龍湖權益占比達到70%。換而言之，南通亞倫僅占比30%。

??像是建杭置業，同樣偏愛小股入伙的形式，因此常被稱為房企馬甲公司。目前已知股權的項目中，建杭置業占比低于50%（不含）的大約18個，其中至少有8個項目股權比例不到30%。

??浙江中豪亦是如此。今年2月，浙江中豪拿下的杭州勾莊地塊，案名已定為濱江越秀中豪翠宸里，也是與濱江合作。

??要知道，近兩年，在浙江的土拍市場，浙江中豪為?？?，或獨立拿地，或聯合濱江一起拿地，兩者關系頗為密切。

??在浙江中豪的多家投資公司里，股權交錯，都能看到濱江的身影。樂居財經查閱發現，浙江中豪旗下公司，“濱”字系企業眾多，有杭州濱麟置業、杭州繽嘉企業管理、杭州繽存企業管理、杭州濱歡企業管理、杭州繽森企業管理等。

??這些企業均為浙江中豪與濱江集團的合資企業，且中豪的持股比例均未超50%。

??一直以來，濱江偏愛于聯合合作、股權合作，而其長期合作的對象包括金帝、興耀、中豪、坤和、建杭置業等。而這些合作對象，有時更像是濱江參與土拍的“馬甲”公司。

??僧多肉少

??土地市場復蘇跡象明顯，房企“馬甲”的出現并不是偶然。

??從今年各城市集中供地情況來看，包括北京、廣州、成都、南京、成都等地，幾十家房企爭奪熱門地塊的場景已經屢見不鮮。

??個中緣由，首先在于集中供地政策進一步優化，多個城市調整了土地供應模式，集中供地政策調整為提前三個月公布地塊信息，給出市場3個月的緩沖期。

??精細化、透明化的供地策略有利于地塊信息為房企和市場所消化，進而促使房企提升投資力度。

??其次便是在于房企臨近“斷炊”風險。近兩年的暫緩拿地、減少拿地，已讓部分房企土儲“存糧”開始告急，亟需補充優質土儲。

??多個因素疊加，促進土地市場回溫。

??盡管對于土儲有著迫切需求，但多數房企“心有余而力不足”，資金不足以支持他們像以往一樣“廣撒網”拿地。

??因此集中于核心城市的核心地塊，具備增值空間，去化容易，只是這些地塊，往往中簽率極低。因此房企再次上演馬甲公司搶地的一幕，只為了補充優質土儲。

??但自2021年以來，各地對于馬甲公司多有禁令，諸如家族體系內的公司不得同臺競爭地塊，資金來源不能是股東借款、前融、上下游關聯企業的借貸和預付款等等。

??甚至今年，由于北京土拍過熱，參與企業眾多，不少同一集團旗下企業同臺競爭一宗地塊。尤其是北京朱辛莊地塊吸引了42家開發商參與競拍，參與者包括未來科學城+中建智地、中建玖合、中建三局等，均來自于中建集團。

??鑒于此，北京出臺土拍新規，從“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調整為“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”。

??諸多限制之下，房企只能另尋對策。

??眼下，新型的馬甲公司，大多是新進注冊成立的公司，拿地之后，房企以收購項目股權的方式獲取土地權益，并實現操盤。

??這些馬甲公司，實際股權關系不明，但都瞄準了核心一二線城市的熱點地塊，多數地塊具備拿地總價門檻低、體量較小、利潤空間較大、去化預期良好等特征。