文/十一弟

最近，深圳有一件事，鬧得動靜挺大——

統租。

當地國企出面，對城中村的民房進行統一收儲，裝修改造以后，再對外出租。

從前，城中村的這些民房，在成千上萬的小業主手里，都是直接出租。

統租之后，相當于國企在中間插進一腳，變成了二房東——

小業主把民房委托給國企，國企負責裝修、改造、出租，然后向小業主支付租金。

有人覺得這是個大好事，拍手叫好——

“城中村臟亂差，統租改造后安全又衛生，水電費不會亂漲價，無良二房東也沒有了?！?/p>

這么理性的分析，很快就有人坐不住了——

“是啊，那些人為啥就是不住高檔公寓呢，是因為喜歡城中村的臟亂差嗎？”

據說，最激動的，還是那些跟國企談妥了統租的房東——

“政府給的租金很高，疊加各項補貼，比我們自己租出去的租金要高兩倍以上?！?/p>

一番激動之后，也不忘感恩——

“深圳市政府太好了，非常感謝！”

當然，跟小業主一樣激動的，還有住在城中村的租客——

有一家人，從湖北來深圳工作了十幾年，一直租在城中村。

最近就趕上了統租改造，只能拖家帶口地往外搬。

結果，城中村周邊的房租翻了倍，一個月八千塊錢的工資，接下來四千五都要用來租房。

實在沒辦法，他們給市長寫信留言——

“我們可以接受統租政策，也支持政府改善居住環境，房租貴一點不影響，主要是兩個小孩在上學，影響很大?！?/p>

01

十一弟查了下，在深圳城中村出面統租改造民房的國企，有一家是深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司。

今年三月份，安居微棠才剛剛成立。

但今年，它計劃在深圳籌集的保障性住房數量，將會超過3萬套。

安居微棠有兩個股東——深圳市人才安居集團持股51%，鏈家系的愿景集團持股49%。

鏈家是一個很特別的企業，幾乎改變了中介行業、租房領域的市場格局。

在中介行業，鏈家系有貝殼——

做大了市場份額以后，提升了服務標準，中介費跟著上去了。

在租房領域，鏈家系有自如——

趕走了二房東，從業主手上包租房源，裝修改造以后出租，租金也漲上去了。

無論是貝殼，還是自如，最后，鏈家都會讓它們跟資本結合捆綁起來。

貝殼、自如的體驗，確實要更好一些。

但也早就標好了溢價，消費者要付出更貴的價格。

現在，鏈家系的愿景集團，又瞄向了城中村、農民房。

在合資成立安居微棠之前，愿景集團就在一些城市開始做老舊小區、城中村改造了。

有了深圳市屬國企——人才安居集團，愿景集團的這個模式，才算是打通了。

之前，城中村民房統租改造，有兩大難點——

一是從成千上萬的小業主手上收儲統租，難度很大，如果能借助行政力量，相對容易；

二是一次性裝修改造的投入很大，盈利周期很長，如果有金融支持，壓力會小很多。

深圳人才安居集團的國企身份，由它牽頭出面，這兩大阻礙，迎刃而解。

這次城中村民房統租，是在深圳市政府出臺的政策框架下，統一進行安排，有了行政意志。

在安居微棠成立當天，五家大銀行給予了深圳人才安居集團5000億授信額度，其中就包含對城中村改造的支持。

于是，城中村民房統租收儲、資金來源的難題，就都解決了。

02

深圳市政府和人才安居集團，之所以愿意接納愿景集團，這里有一個很重要的背景。

為了解決新市民、年輕人的住房問題，目前，大城市都在大力推進保障性租賃住房。

今年四月份，深圳市住建局發布了一份通報，有關市委第二巡察組的巡查整改進展情況。

其中有一條重要內容，就是“關于落實重點工作計劃目標存在短板的問題”。

在這條巡察意見里，巡察組提到要“加大力度建設籌集、供應分配保障性住房”。

于是，在今年，深圳將原本設定的建設籌集54萬套保障性住房的目標，提高到了74萬套。

這多出來的20萬套目標任務，深圳全部劃給了保障性租賃住房。

“十四五”規劃已過去一半，突然增加的任務目標，讓深圳的壓力很大。

今年，深圳就要建設籌集16萬套保障性租賃住房。

出讓土地、開發建設政策性住房，肯定來不及了。

收儲購買市場化的商品房，成本又太高。

于是，目光很自然地就轉向了城中村的民房。

深圳的城中村，擁有全市數量最多的存量房，大約為577萬套。

而商品房只有189萬套，保障性住房65萬套。

幾年前，鏈家就做了一項研究，深圳超過七成的租房人口，住在城中村。

政府也看到了城中村的潛力——

只要把其中一部分民房變成保障性租賃住房，就能完成目標任務了。

根據政府的計劃——

深圳在今年將通過城中村規?；?、品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套，約占全市城中村租賃住房總量的1%。

03

從城中村收儲民房，然后改造出租，這個模式，之前有人做過嘗試。

六年前，萬科推出了一項新業務——“萬村計劃”，主要就是統租農民房。

萬科以略高于市場價的租金，從小業主手中將民房租下，租約在十年以上。

經過改造之后，萬科把這些民房移交給旗下長租公寓品牌“泊寓”來運營。

但萬村計劃只干了一年，就被迫叫停了，還引發了一場輿論風暴。

城中村，是許多來深圳打拼的年輕人的第一落腳點。

快遞員、外賣小哥、白領員工、藍領工人，也都租在城中村。

他們的支付能力，相對薄弱，對房租非常敏感。

當時，有一封公開信廣為流傳——《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》。

矛頭指向的是萬村計劃，對城中村的民房統租以后，抬高了房租。

當然，更重要的原因，還是萬科算不過來賬。

萬科支付給小業主的租金，要跟他們原來直接出租的收益持平。

否則，也不會有小業主愿意把民房委托給萬科。

另外，還需要對民房進行裝修改造，一次性投入很大。

萬科在內部做過測算，至少要經營八年以后，這些民房才能開始盈利。

想要盈利，唯一的途徑就是漲租，把房東的收益、裝修改造的成本，轉嫁給租客。

因此，萬村計劃遭到城中村的租客抵制，幾乎就是必然的。

當時，萬科有關負責人對外解釋，叫停萬村計劃，在意料之中——

“不暫停的話，讓那么多需要搬離的租客住哪里？”

04

在大城市，有條件、有支付能力的話，大家都想住得好一點。

但在城中村租房，租客優先考慮的，不是居住品質和環境，而是成本和價格。

你把民房統租改造以后，提高了租金，很多人就住不起了。

尤其是在涉及民生的行業領域，有時候，并不是服務品質越高越好。

因為更高的服務品質，需要更貴的價格買單，不是所有人都能夠承擔得起。

住得更好的前提，是讓大家住得起。

在很多大城市，城中村能夠一直存在。

高樓大廈建得再多，也無法取代城中村的居住需求。

城中村的價值在于，為外來人口提供了足夠多、又足夠廉價的房子。

改革開放四十多年，在深圳，城中村穿插在高樓大廈之間。

就像一塊海綿，總是在源源不斷地吸收進城謀生的人。

城中村，讓數以百萬計的外來人口，能夠在深圳找到一處棲身之地。

以前，大家都說，“來了就是深圳人?！?/p>

這句話的底氣，來自于深圳的包容性。

但深圳對外來人口的包容性，不在高樓大廈、高檔公寓里，而在城中村。

大學剛畢業的年輕人，他們來到深圳的第一個落腳點，就是城中村。

更多從事服務性行業的外賣員、快遞小哥，他們背井離鄉，收入有限。

在深圳工作打拼十幾年，城中村，成了他們生活的第二故鄉。

對城中村的民房統租，其實就打破了這種生態平衡。

從前在城中村分散的民房，租客面對的是成千上萬的小業主。

充分的市場競爭，讓租客擁有跟房東議價的能力。

突如其來的統租，把大量民房收儲到幾家大企業，乃至一家企業手里，租客也就失去了議價能力。

退租、趕人、搬離、再找房、漲租，觸動了大家敏感的神經，讓人感到不安、恐慌。

城中村的民房統租，對深圳更大的影響，可能是人口結構。

租金上漲以后，需要多大的租金支付能力，才有機會留在深圳。

在一個大城市，最好的趕人方式，就是不斷提高生活成本。

推進城中村民房統租改造，從城市治理、改善人居的出發點來說，是一件好事。

畢竟，管理一、兩家大企業，要比管理成千上萬的小業主容易得多。

但更需要考慮的是，投入的成本、上漲的房租，該由誰來買單——

政府、國企、銀行、鏈家系的愿景集團，還是租客。

把原來的租客趕走以后，他們住在哪里，孩子又去哪里上學。

如果城中村民房統租的結果，只是租金上漲、居住成本提高，資本和大企業卻能從中獲利。

那么，這件事還有多大意義，需要我們一起來思考。