??樂居財經 嚴明會 6月8日，惠譽確認太古地產（01972.HK)的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“A”。展望“穩定”?；葑u亦確認太古地產的高級無抵押評級為“A”，以及確認Swire Properties MTN Financing Limited發行的中期票據計劃及高級無抵押債務評級為“A”。

??評級的確認反映了惠譽的預期，盡管資本投資和融資成本增加導致債務增加，但太古地產的投資物業EBITDA利息覆蓋率仍將遠高于4.0倍。內地主要城市以及香港地區黃金地段的優質投資物業組合帶來的穩定租金收入也支撐了該評級。

??關鍵評級驅動因素

??覆蓋率穩健;融資成本較高：惠譽預計，由于債務增加和利率上升，太古地產的投資物業 EBITDA利息覆蓋率將從2022年的10.6倍降至2023年-2025年的6-7倍?；葑u預測，隨著占其總債務34%的浮動利率債務利率在2023年-2024年上調，2023-2024年的平均利息成本將從2022年的3.2%上升至3.8%-3.9%。

??該公司發行了約30億港元的固定利率債券，期限為3-10年，利率為3.0%-3.8%，主要以離岸人民幣計價?；葑u預計該公司將主要通過離岸和在岸人民幣貸款為其在中國內地的新投資提供資金，以對沖匯率風險，并受益于港元相對較低的融資成本。

??杠桿率提高：隨著資本投資的增加，惠譽預計公司的杠桿率(凈債務/投資物業價值之比)將在2023-2025年上升到10%-15%。截至2022年底，其1000億港元的10年投資計劃中，有近40%投資于中國內地、香港特區和東南亞，包括房地產交易項目?；葑u預計其資本支出將在2023年達到峰值，原因是中國內地的新投資物業項目、以及香港特區太古坊和太古廣場的擴建，以及完成對成都遠洋太古里50%股權的收購。

??租金收入穩定:太古地產的評級是基于其香港特區投資物業租金收入穩定?；葑u預計，由于沒有租金優惠，以及太古坊二期新辦公樓的貢獻，2023年和2024年的租金收入將以個位數的百分比增長。香港特區寫字樓市場壓力的影響可能是漸進的，因為其總租金收入的13.8%將于2023年到期。然而，入住率的大幅下降或租金的下調可能會削弱其中期的業務狀況。

??零售業復蘇:惠譽預計，2023年太古地產在中國內地和香港特區的購物中心租金將出現正回升。2023年第一季度，香港特區三大購物中心的零售額大幅增長，超過了2019年防控前的水平。尤其是太古廣場和東薈城的購物中心受益于兩地重新通關后的客流量。太古地產中國內地投資組合的零售額也超過了防控前的水平。

??評級高于母公司：根據惠譽《母子公司評級關聯性標準》，太古地產的評級上限比母公司太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，簡稱“太古股份”，00019.HK，00087.HK，A-/穩定)的并表后信用狀況高一個子級，太古股份的并表后信用狀況與太古地產的獨立信用狀況處于同一水平。

??這也反映了惠譽評估其法律層面的限制程度為“開放”，因為太古地產并沒有固定的限制機制來限制母公司獲取太古地產現金流。報告還認為，由于太古地產獨立上市，母公司對太古地產現金及資產的獲取和控制程度為“部分開放”，這對流入母公司的現金，以及其完全外部的非股權融資和獨立的現金和融資政策提供了一些限制。

??評級推導摘要

??在受評同為“A”的香港特區同行中，太古地產較為突出。其投資物業投資組合主要包括位于內地主要城市以及香港特區黃金地段的甲級寫字樓和購物中心，該投資組合入駐率高。其約350億美元的投資物業價值和約10億美元的投資物業EBITDA，低于新鴻基地產發展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡稱“新鴻基地產”，00016.HK，A/穩定)的500億美元投資物業價值和20億美元的投資物業EBITDA，但與領展房地產投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust，簡稱“領展房產基金”，00823.HK，A/穩定)相似。

??太古地產2022年的投資物業EBITDA利息覆蓋率約為10.6倍，凈債務/投資物業價值之比為7%，優于評級為“A”的同行。

??關鍵評級假設

??惠譽對發行人評級的關鍵假設：

??-2023年權益租金收入增長6%，2024年增長4%(2022年下降3%);

??-2023年-2025年投資物業EBITDA利潤率基本穩定在60%-65%(2022年為64%);

??-2023年開發和資本支出(包括收購)為120億港元，2024年-2025年為每年50 - 60億港元(2022年為90 - 100億港元);

??-支付股息以低個位數增長(2022年增長5%)。

??評級敏感性

??可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：

??-惠譽考慮到其龐大的資本投資計劃，預計未來12-18個月內不會采取正面評級行動。

??可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：

??-太古股份的并表后信用狀況惡化至“A-”以下

??-太古地產的投資物業 EBITDA/利息支出總額之比連持續低于4.0倍

??-太古地產的凈負債/投資物業價值之比持續超過30%

??-超出預期的投資增加了執行和財務風險

??流動性和債務結構

??充裕的流動資金：截至2022年底，太古地產擁有45億港元現金及99億港元未使用授信額度，足以覆蓋一年內到期的7億港元短期債務。太古地產隨后發行了約30億港元的債券，期限為3 -10年，固定利率為3.0%-3.8%?；葑u預計該公司能夠獲得新的資金，以滿足其即將到來的資本支出需求。

??發行人簡介

??太古地產是香港特區領先的房地產公司之一，其投資物業和開發物業業務主要位于中國內地及香港特區。該公司還在邁阿密擁有一個綜合項目-Brickell City Centre。其超過40%的權益總租金收入來自香港特區的寫字樓業務，約30%來自中國內地的零售業務。該公司在港交所上市，太古股份持有其82%的股權。