??文/樂居財經 許淑敏 曾樹佳

??林植住在深圳南山區的白芒村，這幾天，他正在為搬家煩惱。

??因白芒村納入統租范圍，要求租客于6月30日前搬家。他租了一房一廳，搬進來半年多，剛穩定下來。本來簽了兩年租約，但現在不得不搬。

??更加麻煩的是，因為統租的消息，周圍的房租都漲了不少。林植原來的預算，還得繼續往上提。

??眼下，深圳多個城中村當中，遇到類似情況的人，并不少。

??統租房，即地方政府租下區域內的所有房源，統一進行升級改造，然后再重新對外出租。其初衷是為了更好地管理，展示新面貌。

??此次深圳通租房的實施主體，為安居微棠，它背后的大股東，為深圳人才安居集團（以下簡稱“人才安居”）。為了做好這項工作，它還引入了愿景集團。

??近兩年，人才安居在深圳市場經常露面，它不僅成立了安居微棠，還打造了另一平臺安居建業，聯手萬科，從出險房企手中，接下了不少舊改項目。

??只是，成立不久的人才安居，大多數項目都在建設中，目前公司深受恒大影響，盈利問題也需要在發展中，讓時間去解決。

??舊改+統租

??前幾天，關于深圳“統租房”規?；南?，沖上了熱搜。

??關注的焦點均在于——深圳城中村保障性住房規?；?、品質化改造提升，是否會影響未來城中村的房租，又是否會改變深圳未來整體的房價走勢。

??統租計劃當中，頻繁被提及的實施主體是“安居微棠”。這是一家于2023年2月注冊成立的新公司，注冊資本20億。

??短短幾個月的時間，安居微棠已分別和國家開發銀行、中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行共五家金融機構深圳分行，簽署了5000億合作協議，資金實力不容小覷。

??外界或許不熟悉安居微棠，但提及其背后的深圳人才安居集團，相信多數人并不陌生。

??人才安居于2016年成立，定位為深圳市專責從事公共住房投資建設，和運營管理的市屬國有獨資公司，具有政策性和功能性屬性。

??自成立以來，人才安居在深圳土拍市場頻頻露面，拿下的地塊大多數用于建設租賃用房、人才住房。

??這些年，人才安居“風頭正盛”。像是2020年，人才安居曾以上限價2.46億元+配建只租不售人才住房4000平方米，競得福田10年來首宗宅地，成為大贏家。

??而去年深圳首批集中供地，深圳市人才安居集團也是拿下三宗地，其中包括寶安新安、龍華民治兩宗熱門地塊，其分別與萬科、深業聯合摘得。

??鑒于人才安居的特殊定位，加上深圳籌集公共住房的腳步正在加速，其頻頻于市場露面也實屬正常。

??截止去年底，人才安居累計拓展項目142個，用地面積約290公頃，建筑面積約2013萬平方米，籌建公共住房16.83萬套，涉及總投資約2620億元。

??近兩年，地產環境嚴峻，土地政策也不斷優化。人才安居適應市場需求，不斷祭出新的動作。

??上述提及的安居微棠打造城中村“統租房”，只是其一。

??去年初，人才安居成立了安居建業，該公司主要針對深圳范圍內房地產項目提供“三保一防”任務，即保交樓、保民生、保穩定和防范化解房地產領域風險。

??2022年8月，安居建業發布了關于與益田集團合作益田御龍華府項目的公告。這是安居建業首次公開亮相。

??據悉，益田御龍華府項目原為木頭龍舊改項目，是深圳市首批重點城市更新項目，但歷時十幾年才得以開工，過程較為坎坷。

??按照網上公布，安居建業已盤活出險房企的涉險項目超過10個，涉及商品住房、公共住房、商辦面積超百萬平方米。去年尤其是專注于恒大的紓困，不僅盤活了恒大岳盟項目，而且還主導了恒大4個位于龍崗區項目保交付工作，包括恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深匯大廈安居型商品房項目等。

??今年以來，佳兆業佳園、歲寶壹品陸續發布消息稱，項目在政府的指導下引入安居建業等進行合作。

??兩個專業伙伴

??以地產開發經驗來看，人才安居僅成立七年時間，資歷尚淺。更遑論，新進成立的安居微棠、安居建業等公司，操作經驗有待商榷。

??人才安居也深諳于此，并在股東方引入了市場化的主體。其中，安居微棠引入了貝殼，而安居建業則引入了萬科。

??資料顯示，安居微棠由安居鼎豐持股51%，愿景明創持股49%，前者為人才安居100%控股的全資子公司，后者股權比較復雜。

??但從股權穿透來看，貝殼控股最終受益愿景明創的股份數量占比29.16%，而陶紅兵最終受益股份占比約8%。其中陶紅兵原為鏈家高級副總裁，曾是貝殼創始人左暉的左右手，如今為愿景集團董事長。

??據介紹，愿景集團成立于2018年，本意是貝殼系用于新賽道的投資平臺，其較早介入城市更新的社會資本之一，主要關注城鎮老舊小區改造領域。

??安居微棠拉上愿景，大概是為了盡快落地“統租房”計劃。按照規劃，安居微棠今年改造3萬套，未來三年計劃籌集改造46萬套（間）、2000萬平方米住房。

??另一邊，安居建業需要負責紓困房企，要對部分出險項目提供輕資產管理、品牌支持，有時也直接上手“操盤”出險項目。

??因此，其需要引入具備豐富開發經驗的房企。從安居建業的股東方組成來看，人才安居持股40%、深圳特區建工持股、深業集團、萬科各持股20%。

??而萬科，作為地產龍頭房企，開發經驗豐富，或許正是其中的關鍵角色。

??比如去年的益田御龍華府項目，安居建業接受益田集團委托，在不改變項目開發主體的前提下，為項目提供工程管控及交付服務。

??今年，歲寶壹品項目也提到，其將與安居建業進行合作，安居建業按照協議約定為項目及開發建設單位，提供現場協理等多維度的支持及服務。

??安居建業背靠4大國資股東，進行品牌輸出，助力出險項目在融資、銷售等方面更為順暢。而輕資產管理，亦需要相當的能力，萬科或發揮了一定作用。

??除此之外，安居建業還入股了部分項目。企查查披露，安居建業對外投資8家企業，其中包括深圳安興一號、深圳安興二號，這兩家企業正是恒大深圳灣超總地塊的股東方。

??2022年11月，深圳市安和一號房地產開發有限公司，以75.4億元競得恒大深圳南山的超級總部地塊。

??安和一號由深圳安穩房地產開發有限公司持股100%，后者由安興一號持股99%、安興二號持股1%。深入探究，安興一號由興業信托持股99%，安居建業持股1%，而安興二號股東方包括安居建業、深圳恒嶼實業持股。

??其中，深圳恒嶼實業、安居建業均有萬科參股。

??無論是安居微棠，還是安居建業，操作手法都比較類似。大股東人才安居更多在于提供背景優勢，而市場化主體的入股，提供的是操作經驗、運營經驗。

??目前的人才安居，由深圳國資委直接持股100%，注冊資本為1000萬元，法人為趙宏偉，趙宏偉曾為深振業董事長。人才安居集團有39家對外投資公司，在深圳的各個區，如羅湖、福田、龍崗、南山等，均設有子公司。

??增收難增利

??向恒大伸出援手的人才安居集團，也受到了恒大的拖累。

??2020年，彼時恒大還未爆發流動性危機，人才安居曾以200億的價格，取得恒大地產7.0557%的股權。到隔年年末，這筆股權投資款，已占人才安居資產總額的11.98%，分量不可謂不重。

??在支付了120億投資額之后，眼見恒大全面出險，人才安居踩下了剎車，剩余80億尾款暫停支付。它對投資者坦承，是否繼續支付款項，存在著不確定性，要看恒大資產的“處置結果”。

??至今，人才安居仍無法量化，這筆投資的減值情況。因為恒大地產尚未發布2021年、2022年業績報告，該部分的股權價值，測算不了。

??2020至2022年，人才安居營業收入，分別為9.14億、28.9億、38.48億，規模持續上升；總資產分別為1554億、1669億、1918億，也是逐年擴大。

??但同期，它獲得的凈利潤，卻分別為5.58億元、1.75億元、2307.07萬元。去年，人才安居的凈利潤下降幅度，達到了86.84%，主要也是受到了恒大的殃及。

??除了因疫情紓困，執行免租減租，導致去年租賃業務毛利潤減少之外，該公司原本確認來自于恒大4.25億的投資收益，后來都不予確認，影響較大。

??更大的挑戰，來自于人才安居本身。它主營人才保障性租房業務，獲取房源的部分方式為自建。這種模式下，公司資金回收周期較長，經營性現金流回收較慢。

??而且人才安居多數項目處于建設期，租賃業務也處于起步階段，這就導致了其經營毛利率，不盡如人意。

??最近三年，該公司的毛利率，分別為-46.24%、-6.80%、-7.71%，均為負數。只能希冀后續房源量持續增長，經營現金回流，修復毛利率。

??由于擁有政策性的職能定位，和功能性的業務性質，人才安居規?；赓U的運營成本，往往要高于收取的租金收入。

??截至去年末，人才安居經營活動凈現金流為-89.98萬元，這與它636.76億的有息債務相比，相形見絀。其經營性現金流對債務保障能力，還需提升。

??不過，人才安居的資金渠道，還算通暢。

??近三年，其收到政府的補助金額，分別為1.07億、7.77億、2.32億，復合增長率為39.11%。而除了補助資金外，它的發債動作，也較為頻繁。

??樂居財經《進深》查閱獲悉，人才安居目前存續的中期票據、短期融資券融資，總共為10筆，涉及金額達140億元，利率在2.3%到3.79%之間，融資成本較低。

??今年以來，人才安居已經陸續發了4筆短期融資券，每筆的規模為10億元，期限從3個月到8個月不等。

??這些融資所籌集的資金，大部分都用于正在建設中的項目，如坪山人才安居中芯國際11-2地塊項目、機場集團DU09-69地塊項目、秀馨苑、安居東灣半島花園等16個項目。

??過去三年，人才安居的資產負債率，分別為25.79%、30.66%、39.33%，負債水平較低。

??（文中“林植”為化名。）