文/樂居財經 靳文雨

“或許在不久的將來，眾安旗下將會有第三家上市公司?！痹缭诹昵?，施中安便已透露出物業上市的想法。

彼時，施中安手中已握有兩個上市平臺，其中眾安股份自2007年11月起于聯交所主板上市，中國新城市股份則2014年7月起于聯交所主板上市。

7月18日上午，9:30，隨著一聲銅鑼敲響，眾安智慧生活正式躋身港交所，并成為年內第二家港股上市物企，股份代碼02271.HK。

施中安身著一身深藍色的西裝，系著藍色格紋領帶，出席上市敲鐘儀式現場。年過花甲的他，頭發雖略微花白，但依舊神采奕奕，手持大紅錘與高管們合影留念，嘴角的微笑難掩欣喜之情。

10:05分，眾安集團集團在官微上發布大紅喜報，祝賀眾安智慧生活在香港主板上市。

從首次遞表到敲鐘上市，眾安智慧生活的上市之旅走過了754天，過程雖然有些漫長，但對施中安來說，物業平臺上市夢圓，也算無憾。

資本市場似乎感受到了施中安的誠意，用開盤飄紅的股價當作上市首日的賀禮。上午9:30，眾安智慧生活較發行價1.18港元，漲2.54%，報1.21港元/股。

與此同時，眾安智慧生活也打破了近一年多來，物企上市即破發的局面。截至當日收盤，其報1.2港元/股，漲1.69%，總市值6.08億港元。

尋求上市最優解

盡管市場信心低迷，上市之路也一波三折，但施中安從來也沒有放棄將物業公司推向資本市場的心愿。其控股的眾安智慧服務前后經歷了4次遞表，3次通過聆訊，2次公開招股，在這個過程中，總能適時調整，以尋求上市的最優解。

去年7月29日，眾安智慧生活第三次向港交所遞表，并于去年12月28日通過聆訊后開始招股，可以說，這是三次遞表以來，眾安智慧生活離上市最近的一次。

不過，在擬定敲鐘的四天前，今年1月12日，其突然宣布延期上市，再次止步港交所。 彼時，就有分析稱其或因認購募資情況不及預期才在臨門一腳延遲了IPO。

受地產寒冬影響，物業股估值低迷，審時度勢及時叫停上市，眾安智慧生活避免了一場破發 。

意識到問題所在的眾安智慧生活，在發售上動了不少腦筋，并主動調低了發行的門檻。其將發售價由每股發售股份1.38港元～1.78港元下調至1.18港元～1.48港元，募資總額2億港元下調至1.68億港元。

重振旗鼓后，二次招股眾安智慧生活的認購情況也符合預期。從其7月17日公布的發售價及配發結果來看，香港及國際項下可供認購的發售股份均獲超額認購。

其中，香港發售項下認購了2332.8萬股發售股份，相當于初步可供認購的1266.8萬股香港發售股份總數約1.84倍；國際發售項下初步提呈發售的發售股份，相當于初步可供認購的1.14億股發售股份總數約1.63倍。

除了在定價上做調整外，于第四次遞表之時，眾安智慧生活對保薦人也作出了調整，力保其順利上市。其中華泰國際替代中泰國際出任聯席保薦人，與招商證券國際聯席保薦。

其他包銷商方面，用建銀國際替換農銀國際，勝利證券替換華盛證券、利弗莫爾證券，華泰國際轉正，中泰國際出局。

據樂居財經《物業K線》了解，招商證券近期的保薦破發率為20.59%，華泰國際近期的保薦破發率為41.94%，低于被替換下場的中泰國際近期55.56%的首日破發率。更換破發率更底的保薦人，足見眾安智慧生活謀求上市的決心。

關聯方豐富物業組合

眾安智慧生活深耕浙江省及長三角地區，主要大本營在浙江。配合“眾安系”的發展步伐，其業務布局與眾安集團的發展路徑也相吻合。

根據招股書，眾安智慧生活所有在管建筑面積均位于長江三角洲地區中的浙江省及安徽省以及山東省。截至2022年12月31日，其擁有在管項目95個，在管建筑面積約為1280萬平方米；合約項目139個，總合約建筑面積約為1940萬平方米。

其中，眾安智慧生活大部分在管總建筑面積來自眾安集團及中國新城市集團。截至2022年12月31日，其合共管理余下集團或其合營企業及聯營公司開發的42個物業項目，在管總建筑面積約690萬平方米，分別約占其在管項目及在管建筑面積總數44.2%及54.0%。

在籌備上市之時，眾安智慧生活曾以1.05億元，收購了中國新城市旗下浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權。資料顯示，這三家公司主要在浙江提供商管服務，與此同時，它們還是中國新城市在商管領域的全部業務。換而言之，眾安智慧生活沖擊港交所，也是打包了“物管+商管”。

業績期內，眾安品牌項目中標率均為100%，眾安物業品牌開發所有項目的留存率為100%。第三方項目的中標率則分別為55%、44%及40%。

過去三年，其為關聯方開發的物業提供物業管理服務的收入約為1.39億元、14.9億元及16億元，占其物業管理服務總收入的76.1%、72.5%及71.5%。而獨立第三方房地產開發商開發的物業約為4830萬元、6600萬元及7280萬元，約占各年度總收入的21%、22.5%及22.8%。

在招股書中，眾安智慧生活表示，受益于關聯集團多元化的物業組合及豐富的土地儲備，將使其不斷擴大物業組合、業務規模及地理覆蓋范圍。不過，目前其也在不斷努力獲得更多由獨立第三方房地產開發商開發的物業項目。

毛利率水平高于行業均值

在一眾上市物企中，眾安智慧生活的管理規模并不算突出，但其盈利能力較好，算是“小而美”物企的代表之一。

業績方面，眾安智慧生活的收入由2020年的2.31億元增加至2022年的3.2億元，復合年 增長率約為17.7%；凈利潤則由2020年的4700萬元增加至2022年的5094萬元，復合年增長率約為4.0%。

根據招股書，眾安智慧生活的三大業務線與大部分物企別無二致，分別為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其中物業管理服務產生了大部分收入，分別占其2020年、2021年及2022年總收入約79.5%、69.4%及69.9%。

此外，其主要面向房地產開發商的增值服務自2020年獲得較好增長。由于其持續向非物業業主推廣增值服務，特別是樓盤銷售辦事處管理服務，其貢獻的收入比例由2020年的約14.4%增加至2021年的約20.0%，并略微減少至2022年的19.0%。

2020年-2022年，眾安智慧生活的毛利率分別為37.6%、37.6%、36.4%。其毛利率水平遠高于當前上市物企的平均水平。

物業管理服務保持高毛利率水平的同時，其主要面向房地產開發商提供增值服務、社區增值服務的毛利率水平也不低。

2020年-2022年，眾安智慧生活為房地產開發商提供增值服務的毛利率分別約為42.7%、43.0％、41.7%；社區增值服務的毛利率分別為46%、46.5％、47.4%。

其將高毛利率歸因于在管物業每月平均物業管理費變動、主要面向房地產開發商的增值服務擴大、社區增值服務穩步增長及成本控制措施成功實施。

基于較好的業績增長，眾安智慧生活為2023年制定了年度總體目標，其中要收入實現4.2億元，利潤達0.8億元，簽約面積和管理面積則分別要新增500萬平方米及400萬平方米。

截至12月01日，眾安智慧生活(02271.HK)股價收盤報0.75元，漲5.33%，總市值3.73億元。