文/樂居財經 靳文雨

盛夏時節，佛山順德區君蘭國際高爾夫生活區里碧草青青，環境宜人。這里是美的置業開發的項目，據說其老板何享健晚上幾乎不干活，甚至不用手機，常以平均80桿的水平，在高爾夫球場上馳騁。

現年已經81歲的何享健，早已選擇退休，但其卻沒有選擇徹底隱退。今年4月，其掌控的美智光電沖擊A股IPO，若沖關成功，其手中控制的上市公司將擴容至8家。于近日，他又包攬旗下控股企業合康新能14.73億元的定向增發，再次押注光伏賽道。

縱橫商場多年，何享健的資本版圖已遍布金融、地產、汽車、醫療、環保、影視等多個領域。但說起來，資本運作是一門大生意，在這個過程中，也需要審時度勢。

2020年，在物管股風頭正盛之時，曾有包括正榮服務、合景悠活、金科服務等在內的17家物企上市。何享健曾與兒媳盧德燕共同為新三板公司鉑美物業（839955.NQ）的實控人。彼時，該公司也曾動作頻頻，諸如修改公司經營范圍、更名、更換管理層等。

但在一通操作之下，鉑美物業竟沒有流露出一絲想要赴港上市的想法。如今，受地產行業下行影響，物業股也長期低迷，估值持續下跌，不少物企甚至走上了變賣資產的道路。鉑美物業選擇了觀望，并未在行業的下沉期沖擊資本市場。

今年上半年，其合約面積搖身一變突破1億平方米，較去年同期上升41%。不過，曾經規模實現快速發展的鉑美物業，對“美的系”的依賴也在很長一段時間呈現擴大趨勢。

上市沉寂

如今，提起鉑美物業，外界更多關注的主體公司是美置服務集團有限公司（簡稱“美置服務”），但其實，該公司更像是為鉑美物業再造的一層“殼”。

公開資料顯示，美置服務成立于2020年5月25日，與其股東佛山市美置服務發展同一時期成立，后者成立時間更靠后。

成立之時美置服務即直接成為了鉑美物業的大股東，當前持有其98.3761%股權，剩余1.6239%股權則由外部股東持有。股權穿透后，美置服務由美置服務（香港）有限公司持股100%。

在美置服務入主之時，鉑美自身也進行了一系列的騰挪。2020年7月24日，其曾宣布修改公司經營范圍，刪除康樂健身服務、建筑智能化系統等12個業務，目的是“聚焦主業、提升服務力”。但在外界看來，鉑美物業此舉是剔除那些影響估值的業務。

于當年8月18日，鉑美物業又進行了更名，公司名稱由“廣東鉑美物業管理股份有限公司”變更為“廣東鉑美物業服務股份有限公司”，同時也將證券簡稱由“鉑美物業”變更為“鉑美物業”，股票代碼不變。

隨后于該年9月份，鉑美物業進行了一番人士調整。效力鉑美物業7年的老將綦海生遞交離職報告，林戈接任公司董事長。同時，董事杜玲令也遞交的辭職報告，并選舉董彬、楊文杰為公司董事。

鉑美物業方面曾表示，上述變更為公司經營發展需要，與公司主營業務匹配，有助于公司戰略發展，并更好地拓展第三方業務，服務更多社區。

但在物管企業站上風口、加速擴張成為主流趨勢的情境下，鉑美物業這一系列大調整背后，仍透露著諸多尋常。這也引起了外界的猜測：鉑美物業將轉板港交所主板上市。

不過，在當年美的置業舉辦的中期業績會上，公司管理層明確表示：“鉑美物業更名、經營范圍縮減是為了做精服務場景，其使命是專攻社區服務、提升小業主的客戶滿意度，將其單獨拿去香港上市沒有必要?！敝苯臃裾J了想要赴港上市的想法。

另外，2021年1月7日，鉑美物業公告稱，擬向全國中小企業股份轉讓系統申請股票終止掛牌。而在此之前，其就因做市商不足兩家，被停牌。

近幾年來，“收納”了鉑美物業的美置服務，也陸續與相關企業開展了不少合作，如在去年11月，其與第一太平戴維斯在資產服務領域建立戰略合作，并聯合成立一家新公司——美置第一太平戴維斯物業管理有限公司，聚焦國內整合商業物業、高端產業園物業及資產管理服務。

不過，從對外投資企業的擴張來看，2022年至今，美置服務僅新增2家對外投資企業，其中今年2月投資的廣東鉑悅商業經營管理，還是從美的置業內部騰挪而來。

依賴“美的系”

鉑美物業的主營業務分為三大板塊：物業管理服務、地產開發前期銷售配合服務、其他物業增值服務。作為集團地產業務的延伸，一直以來，鉑美物業對“美的系”都較為依賴。

根據此前公開的財務數據，2020 年上半年，鉑美物業納入合并范圍的子公司共 11 家。為關聯方提供物業服務的金額為 1.77億元，占報告期內公司主營業務收入的比例為 35.07%。

而時間再往前劃撥，早在2014年、2015年，鉑美物業為“美的系”公司提供的服務收入分別占當期業務收入的46.26%、45.86%；2016年，“美的系”貢獻收入1.3億，占比增長至47.64%。

新三板正式掛牌以后，2017年、2018年，這一比例甚至超過半壁江山，分別達到51.07%、52.18%。

近幾年，鉑美物業一直在強化市場拓展能力，大力擴充第三方外拓面積。如在2019年6月，鉑美物業收購了北京金頤都物業管理51%的股權。當年9月，其又設立合資公司鉑美物業顧問（北京）有限公司，正式進入北京市場。

盡管不斷嘗試外拓，但仍難擺脫對“關聯方”的依賴。2019年，鉑美物業實現營業收入9.15億元，來自“美的系”公司所產生的服務收入為4.39億元，占主營業務收入的比例為48.01%。

套上“美置服務”的外殼，鉑美物業的財務數據自然也并入到了前者的業績中。

美的置業最新公布的年報中提及，近年來，美置服務基于社區服務，戰略布局產業園區、醫療康養服務等，拓得佛山菱王電梯產業園、廣東拔萃樂萃谷、等25個產業園項目，總簽約面積超673.2萬㎡。

2023年其服務合約面積突破1億平方米，較去年同期上升41%。不過，根據此前公開報道，2022年美置服務第三方業務占比僅有20%。

2022年，美的置業披露的物業管理服務收入為11.42億元，較2021年的9.08億元上升了25.7%，該增幅主要是由于合約管理的物業建筑面積上升所致。

據樂居財經《物業K線》統計，2022年，已發布年報的50家港股物企，總營收為2212.39億元，平均營收為44.25億元。美的置業物業管理服務的營收水平約為港股上市物企營收均值的四分之一，在所有港股上市物企中處于中下水平。