??文/樂居財經  靳文雨

??地產行業遇冷，資本市場對物管行業的熱情也明顯消退，但這似乎并沒有影響“國家隊”物企。

??在不到一個月的時間，港交所已經接連收到了兩家國資物企遞交的招股書。其一是深業物業，該公司曾于今年2月首次遞表港交所，招股書失效后，又于8月25日再次向資本市場發起了沖擊。

??另一家則是西安經發物業股份有限公司（簡稱“經發物業”）。9月20日，該公司也向港交所遞交了招股書，正式開啟了沖刺資本市場的歷程。

??經發物業的遞表之舉，早有預告。

??今年3月30日，經發物業港股IPO上市財經印刷商服務項目招標公告在網上披露。彼時就有猜測，經發物業今年下半年在資本市場將有大的市場舉動。

??而在此之前，經發物業也曾公示了保薦人、境內、境外律師、審計機構的中標結果公告。其中光銀國際以380萬元中標為獨家保薦人；畢馬威以260萬元中標為審計師。

??目前來看，港股市場中，已有深業物業、經發物業以及泓盈服務三家國資物企遞表，而在今年6月底，珠海萬達商管也第四次向港交所發起了沖擊；A股市場中，遞交了招股書的明喆集團，也在靜候上市佳音。

??若進展順利，經發物業有望年內搭上上市“快車”，在資本市場掛牌交易。

??醞釀登陸資本市場

??招股書顯示，經發物業最早成立于2000年，初期注冊資本為300萬元，由西安經濟技術開發區建設（簡稱“西安建設”）、西安經濟技術開發區長城物資供應（簡稱“西安物資”）及西安經濟技術開發區長城廣告裝飾（簡稱“西安廣告”）分別擁有約73.3%、13.3%、13.3%股權。

??西安物資和西安廣告均為西安建設的非全資附屬公司，西安建設背后為經發控股及經發集團，二者分別持股約83.7%及約16.3%。

??官網介紹，經發控股是由國家級西安經濟技術開發區管理委員會組建的大型國有獨資企業。據此來看，從出生起，經發物業就自帶國資基因。

??經歷過數次股權轉讓后，經發控股已經輾轉成為了經發物業的直接股東。

??根據招股書，本次IPO前，經發物業的股東架構中，經發控股直接持有經發物業10%股權，并通過經發集團間接持有經發物業90%股權。其中經發控股持有經發集團88.5%股權，陜西金融資產管理股份和建信金融資產投資則分別擁有經發集團7.10%、4.4%股權。

??其中，2004年7月，西安物資及西安廣告曾分別以40萬元的價格將它們合共持有的26.7%股份轉讓予經發集團的全資附屬公司經發地產；4年后，西安建設也抽身而退，將所持經發物業的20%股權轉讓予西安經發景觀綠化（簡稱“經發景觀”），并將約53.3%股權轉讓予經發地產。由此，經發地產及經發景觀分別擁有經發物業80%及20%。

??到了2013年，經發景觀又以29.45萬元將持有經發物業的3%股權轉讓予經發集團，經發地產則分別以166.9萬元及392.7萬元將持有經發物業的17%及40%股權轉讓予經發集團及經發置業。

??值得一說的是，為建立完整的公司架構，經發物業自2020年開始進行了重組，包括出售無關項目、股權轉讓、轉制股份有限公司及收購若干附屬公司等。

??為優化股權結構，2020年12月，經發地產將其持有經發物業的40%股權轉讓予經發集團，而經發置業將其于經發物業的30%及10%股權分別轉讓予經發集團及經發控股。

??作為重組的一部分，2020年12月，經發物業由有限公司轉制為股份有限公司，此后其一連收購了西安經建、西安加泰、西安經開及經發城市服務等附屬公司。去年12月，經發城市服務又以1031.3萬元將其持有的經發環境的全部股權轉讓給經發物業。

??樂居財經《物業K線》查閱發現，去年以來，經發物業新增的對外投資企業共計有7家，除了物業服務之外，還涉及保安服務、環境、保潔公司。

??上市前各種手段催大，是公司上市前的常規操作，由此可見，經發物業早已在醞釀登陸資本市場。

??去年10月和今年2月，經發物業還曾進行了兩次經營范圍變更，前一次新增了食品銷售（僅銷售預包裝食品）、房地產經紀、健康咨詢服務（不含診療服務）、養老服務（社區養老服務）等；最近一次又新增了電動汽車充電基礎設施運營、供電業務等。這些都屬于物管行業當下熱門的賽道。

??不過，有意思的是，在催肥資產的過程中，經發物業也曾將一家子公司部分控股權擺上貨架變了現。去年10月，經物業在陜西公共資源交易中心官網上掛出了西安經開物業管理60%股權轉讓信息，掛牌價格95.62242萬元。

??今年1月，西安經開物業管理60%股權已完成易主動作。受讓方是西安六潮品牌運營管理有限責任公司和西安瀚盈普益資本管理有限公司。前者屬于商務服務業，向下投資有影視傳媒公司；后者所屬行業為資本市場服務，經營范圍包括資產管理、投資管理、基金管理（不含證券投資基金）。

??規模位列港股物企倒數

??隨著招股書的披露，經發物業這家根植于陜西的物企，進入了資本市場視野。不過，雖背靠國資委，有著先天的業務優勢，但其基本面在行業中卻并不算突出。

??規模方面，經發物業的在管建筑面積由截至2020年12月31日的880.4萬平方米增至截至2021年12月31日的1084.9萬平方米，又進一步增至截至2022年12月31日的1324萬平方米，2020年至2022年復合年增長率為22.6%。截至2023年6月30日，其在管建筑面積增至1337萬平方米。

??但對比港股物企來說，經發物業的在管面積在上半年公布在管規模的49家物企中，只能排在倒數第五的位置，與“物管一哥”碧桂園服務10億方的在管面積相比，相差了75倍。

??2020年-2022年及2023上半年，經發控股集團的所有新建物業均交付予經發物業管理。 截至2023年6月30日，其總建筑面積530萬平方米的29項在管物業由經發控股集團開發，占其截至2023年6月30日在管總建筑面積的39.9%。

??根據招股書，經發控股集團已開發并向經發物業交付的住宅物業總建筑面積為350萬平方米，包括屢獲殊榮的白樺林居住宅社區，商業物業總建筑面積170萬平方米，含寫字樓。

??經發物業的業務始于2002年為在西安的一個住宅項目提供物業管理服務，后于2005 年開始承接商業物業管理項目。目前，其收益主要來自三條業務線，城市服務、住宅物業管理服務及商業物業管理服務。

??2020年-2022年及2023上半年，經發物業實現收益分別為4.77億元、5.94億元、7.07億元、3.91億元；期內利潤分別為2663.2萬元、3115.5萬元、3743.9萬元、2521.6萬元。營收及凈利潤都呈現不斷增長的態勢。

??其中城市服務為經發物業目前核心收入來源。同期該業務收入分別為2.75億元、3.42億元、4.1億元及2.31億元，占營收的比重分別為57.6%、57.6%、58%及59.2%，接近六成。

??不過，該業務的毛利率卻呈現波動下滑的趨勢。已由2020年的14.2%降至今年上半年的10.7%。

??此外，2020年-2022年以及2023上半年，經發物業的整體毛利率分別為13.5%、14.5%、14.3%及14.3%。而據樂居財經《物業K線》統計，2023年上半年目前發布業績的60家上市物企，平均毛利率約為25.71%、平均凈利率約為8.87%?？梢?，經發物業的毛利率低于行業均值。