文/樂居財經  靳文雨

在與關聯地產公司的關連交易中，中海物業曾嘗到不少甜頭。

如從關聯方手中購買停車位，再開展停車位買賣業務，該業務一度是中海物業最大的“催肥劑”，2020年和2021年其停車位買賣業務收入漲幅均超過100%。

入局容易，破局難。進入2022年，中海物業的停車位買賣業務進入了瓶頸期，該業務收入占比以及利潤率均出現下滑。

而截至2023年6月30日，中海物業囤積的停車位還有高達8.92億港元的存貨貨值。輕資產屬性的中海物業，在與地產停車位的關聯交易中，似乎在不斷增重。

為地產“承重”，擁有較好現金流的物企們被迫承擔著反哺地產的重任。

近日，中海物業（02669.HK）再度開啟了與關聯地產公司的持續關聯交易協議簽訂工作。不過，這次是與地產關聯方的貸款有關。

據其9月26日公告，中海物業的全資附屬公司汕頭中海（貸款人）與中國海外宏洋的全資附屬公司中海宏洋汕頭（借款人）訂立了一份貸款重續協議。

之所以是“重續”，因上一次的貸款協議中，還款日期即將到期，即今年的10月18日。眼看還款期限來臨，中海宏洋汕頭似乎沒有償還的意思，所以有了這次的重續協議。

根據最新發布的貸款重續協議，貸款本金約為7500萬元，貸款的還款日期延長三年至2026年10月18日，利率依舊是每年4.75厘。

事實上，這已經不是雙方第一次簽訂貸款重續協議。據樂居財經《物業K線》了解，雙方之間的首次貸款協議始于2017年底，彼時，該份貸款協議約定的本金即為7500萬元，利率每年4.75厘，還款期限為2020年10月18日。

然而即將到期但未償還，于是有了第一份貸款重續協議，貸款金額、利率同樣保持不變，只是將還款時間延長至了2023年10月18日。

現在來看這份前后長達9年的貸款協議，分三次進行簽訂，這一化簡為繁的操作，引來業內不少疑問。

兩次對貸款進行延期，中海物業給出的理由是，可以賺取額外利息收入，“考慮到現時的經濟不確定性及本集團的未來現金需求，重續該貸款可繼續為中海物業提供機會，以自多出的現金資源賺取額外利息收入?！?/p>

不過，將貸款以三年為期，并已兩次在到期后進行重續，有業內人士分析認為，此舉不排除是在變相降低貸款利率，減輕關聯方利息壓力，以達到“輸血”目的。

樂居財經《物業K線》查閱發現，˙中國人民銀行最新發布的基準利率中，周期為一年至三年（含三年）的商業貸款，年利率為4.75%，而五年以上的商業貸款的年利率為4.9%。

如果以5年期的年利率4.9%來計算，7500萬元的貸款每年可產生的利息為199.06萬元，6年則為1117.81萬元。如果是3年期的4.75%年利率，每年可產生的利息為192.97萬元，6年為1083.59萬元。與前者相比，少了約34.22萬元。

根據公告，汕頭中海作為中海物業的全資附屬公司，主要從事房地產管理；中國海外宏洋集團主要從事物業投資及發展、物業租賃及投資控股業務；中海宏洋汕頭也主要從事物業發展。

從股權關系來看，中海物業和中國海外宏洋是兄弟公司，兩者控股股東均是中國海外，而中國海外分別持有中海物業61.18%股權和中國海外宏洋38.32%股權。 因此，此次交易構成關連交易。

事實上，中海物業年內并不僅一次出現了與關聯地產之間重續關連交易的情況。

4月28日，中海物業也曾發布兩則關連交易公告，事涉中海物業與中國海外發展、中國海外宏洋、中國建筑國際及中建集團重續關于提供物業管理服務及增值服務的持續關連交易。

在與上述各方的相關服務協議到期之后，中海物業在原協議基礎上與之進行了重續，期限均為三年，自2023年7月1日至2026年6月30日結束。

當日的另一則公告顯示，中海物業與中國海外發展之間涉及租賃交易及公用服務費交易，與中國建筑國際之間涉及租賃交易。中海物業須根據特定個別協議的條款按月支付所租用物業的租金以及公用服務費。

2021年、2022年及今年上半年，中海物業就租賃交易向中國海外發展集團、中國海外發展的聯系人及其附屬公司支付的費用分別為380萬港元、340萬港元及1580萬港元；就公用服務費交易向后者支付的費用分別為1.1億港元、1.28億港元及7200萬港元。

同期中海物業就租賃交易向中國建筑國際集團、中國建筑國際的聯系人及其附屬公司支付的費用分別為240萬港元、350萬港元及550萬港元。