文/樂居財經  徐酒眠

名字測算網上，關于“燁星”的解讀包含了朝氣蓬勃、光輝燦爛、前程似錦、輝煌奪目、多才多藝、拔群出萃之義。

四年前，鴻坤“二代”趙偉豪把這些美好的愿景都寄予給了家族首個沖擊主板資本市場的物業平臺，將鴻坤物業更名為燁星集團赴港IPO。在疫情沖擊、全球股市動蕩、美股多次熔斷等背景下，1948.62倍超額認購也曾讓趙家的這顆“燁星”一度光輝燦爛。

但遺憾的是，被寫下的似乎是作為流星的命運，此后這幾年燁星集團都未曾再現過光芒，反而是緊隨鴻坤集團理財爆雷、美元債逾期等變得更加黯淡了。

母公司陷入困境，有“高依賴性癥”的燁星集團嘗盡苦果。

9月26日，其連發了兩則公告，涉及關聯交易下被拖欠的可退還按金及貿易應收款項、“被迫性”買樓的以資抵債條款，以及相關事項未遵守上市規則申報及公告的“檢討”。

概而言之，公告當日，燁星集團間接全資附屬公司北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司（簡稱“鴻坤瑞邦”）與北京銳鴻達企業資詢有限公司（簡稱“北京銳鴻達”）訂立了一項轉讓協議，后者隸屬于是北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（簡稱“鴻坤偉業”），由趙偉豪實際控股。

根據協議，北京銳鴻達將旗下的一座辦公大樓的使用權讓渡給鴻坤瑞邦，代價約3684.69萬元，期限自股東根據上市規則批準交易起至2041年6月30日，以抵銷無錫永慶房地產有限公司（簡稱“無錫永慶”）未償還的可退還保證金總額即未償還貿易應收賬款總額。

關于無錫永慶、以及燁星集團與無錫永慶之間的這兩筆債，樂居財經《物業K線》在今年2月中旬就進行過深度梳理。彼時，永慶房地產破產清算申請獲法院受理，燁星集團以內幕消息的形式做了一些信息披露。

前文鏈接：《3600萬“爛賬”，牽扯燁星集團輸血關聯方秘事》

以資抵債

雖然無錫永慶自2021年9月28日不再是鴻坤偉業的全資附屬公司，也不再是燁星集團的關聯方，但這項股權變動發生在燁星集團與無錫永慶簽訂獨家租賃/使用權轉讓代理服務之前。

根據公告，2020年5月12日、2020年12月30日，燁星集團方與無錫永慶分別就488個車位、643個車位及2間商鋪，簽訂了獨家租賃/使用權轉讓代理服務，并分別向后者支付了約1950萬元、3156萬元的可退還按金。

截至2023年9月26日，在可退還按金中，有1263.03萬元已經退還給燁星集團，有788.8萬元通過232個車位收購抵銷，余下約3056.64萬元還未償還。同時，無錫永慶還欠付燁星集團約628.04萬元的未償還貿易應收賬款總額。

“收購事項將有利于集團的追收債務進度”，收不回真金白銀，接受資產抵債多少都算是退而求其次的選擇。

畢竟燁星集團手里也不算寬裕。如果是在常規情況下，其會一口氣掏出近四千萬買樓的可能性應該很小。數據顯示，截至2023年6月30日，燁星集團現金及現金等價物約為1.54億元，在62家披露中期財報的上市物企中排在第57位。

公告顯示，北京銳鴻達轉讓給燁星集團的這處辦公大樓位于北京市大興區西紅門鎮宏福路8號鴻坤新都薈D座，總建筑面積約1.08萬平方米。

相關地產租售平臺信息顯示，大興區西紅門的寫字樓租賃價集中在每平米每天1.67元到4.5元不等。不過，燁星集團并沒有打算轉租鴻坤新都薈D座賺租金。

“該物業擬由鴻坤瑞邦持作一般辦公、行政及營運用途包括但不限于提供充足空間用于設立本集團的資訊科技中心?！睙钚羌瘓F表示，其致力于改善行政及運營職能，且考慮到業務穩定增長，需要新及額外的辦公空間。設立更專業及設備更完善的資訊科技中心就是計劃之一，而其董事會認為，這比較適合一幢獨家使用權并具有規模的物業。

雖然收購鴻坤新都薈D座使用權不用再支付代價，但燁星集團應該還是需要再投入一部分資金對其進行翻新。

對于這部分，燁星集團在公告中也有提及。根據獨立估值師按收益法編制的初步估值結果，鴻坤新都薈D座為期17年10個月物業的使用權市值約為3800萬元，考慮到鴻坤瑞邦翻新該物業所需的時間，因此對市值應用了3.03%的貼現率。

深度捆綁鴻坤集團

燁星集團似乎鐘愛收購辦公樓。

兩年前，2021年9月13日，燁星集團旗下的北京鴻坤物業曾斥資2276萬元，買入了京市大興區宏福路1號院B座第2層205號的物業資產，總建筑面積為948.6平方米。這處物業，其同樣也是作了自留辦公室使用。

事實上，收購關聯方物業資產、業務公司股權，或者掏高額可退還按金置換關聯房企的車位“獨家租售權”，在一定程度上都是物業“反哺”地產的方式。燁星集團過去的這些交易，也被指過有“關聯利益輸送”的影子。

燁星集團對關聯方鴻坤集團的依賴性體現在相關業務以及管理面積的來源上。

今年上半年，燁星集團來自物業管理服務、物業開發商相關服務，以及增值服務的收入占比分別約為86.5%、1.8%及11.7%。而在物業管理服務中，來自鴻坤集團開發的項目所產生的收入約為1.33億元，占比90.1%；而上一年同期，這組數據約為88.8%。

規模方面。截至2023年6月30日，燁星集團擁有合約建筑面積約為1535萬平方米，管理總收益建筑面積約為1214.5萬平方米。其中，78%的收益建筑面積來自鴻坤集團，也同比提升了2.4個百分點。

截至2023年6月30日，其總收益約為1.71億元，同比減少約0.8%；錄得毛利約0.47億元，同比減少4.1%，毛利率從上一年的28.5%微降至27.6%；純利約0.13億元，同比增長41.5%。而純利表現可觀，主要是因為其今年上半年應收關連方款項減值虧損大幅減少約93.0%至90萬元。