導 讀 

1、9月市場供應環比增長17%，成交小幅回升

2、百強房企單月業績環比提升17.9%，同比降低29.2%

☉ 文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：2023年9月，市場供應整體穩中有增，成交在各地新政密集落地中略有修復。重點30城供應環比上升17%，前9月累計同比下降11%。成交環比微增3%，同比減少23%，累計同比增幅收窄4個百分點至2%。

企業層面，TOP100房企9月業績環比提升17.9%，環比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位；累計業績同比降低11%。9月，逾六成百強房企實現單月業績環比增長，但單月業績同比降低的企業數量仍超七成。

整體來看，目前需求端購買力尚顯不足、行業預期和信心也整體低迷，樓市復蘇動能趨緩。近期雖然政策層面釋放利好、有一定的修復預期，金九房企推盤積極性也有所提升，但企業銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。

9月業績環比提升17.9% 同比降低29.2%

2023年9月，百強房企單月業績規模延續下半年以來的低位。TOP100房企9月實現銷售操盤金額4042.7億元，單月業績環比提升17.9%，環比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位。

累計業績來看，百強房企1-9月實現銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。分季度來看，百強房企2023年前三個季度的業績規模均保持在歷史低位。7月以來累計業績增速由正轉負，第三季度單季度業績規模同比降低32.1%，且明顯低于第一、第二季度。

逾六成百強房企9月業績環比增長

從企業表現來看，2023年9月逾六成百強房企實現單月業績環比增長，32家企業的環比增幅在0%到30%之間，29家企業環比增幅超過30%。其中部分企業的業績表現相對突出，如中國金茂、華發股份、綠地控股、大華集團、首開股份等房企的環比增幅均在60%以上。但從業績同比來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，9月單月業績同比降低的企業數量超過七成，累計業績同比降低的企業也達到近六成。

百強房企格局分化 TOP50變動加劇

2023年以來，百強房企格局持續分化，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-9月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2.8%至1271.8億元，TOP20門檻降低12.4%至484.6億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低17.6%和19.7%至302.7億元和187.5億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低4.9%至81.7億元。

9月供應環增17%、成交小幅回升 10月預期延續修復行情

9月供應穩中有增，成交在各地新政密集落地中持續修復：重點30城供應環比上升17%，前9月累計同比下降11%。成交環比微增3%，同比減少23%，累計同比增幅收窄4個百分點至2%。

分能級來看，一線城市因新政刺激，短期內熱度回升。9月整體成交212萬平方米，環比上升16%，同比下降33%，前三季度累計同比持平去年。北京、上海熱點恒熱，上?！罢J房不認貸”落地 供應回升帶動成交如期放量，環比上升15%，不過累計同比降幅持續擴大至6%。廣州低位回升，隨著新政疊加落地，項目來訪、認購穩步回升，成交環比上漲26%。

二三線城市成交與上月基本持平，9月成交993萬平方米，同比仍降21%，前三季度累計同比漲幅收窄至3%。部分城市迎來輪動復蘇行情，環比上漲城市大體可分為以下幾類：一是市場相對平穩，行情自成一體的內陸城市諸如西安、長沙等，伴隨著改善盤集中入市，成交量穩中有增；二是前期深度調整、基本面不錯的核心二線城市，典型代表為南京、武漢、寧波、天津、重慶等迎來階段性放量，因部分項目加大折扣力度促進以價換量，成交環比轉正。三是部分三四線城市表現同樣可圈可點，佛山、無錫、東莞、嘉興等9月成交低位回升，但是前三季度累計同比依然為負值。

總體來看，金九房企推盤積極性穩步恢復，疊加核心城市陸續出臺“認房不認貸”、降低首付、限購松綁等新政，整體成交小幅回升。值得引起關注的是，微觀項目層面已然出現來訪、認購回升等復蘇跡象，預判10月，我們認為，供應微增是大概率事件，而成交或將延續復蘇態勢。

各城市預期延續分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，對于京滬杭蓉等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，“認房不認貸”可擴充居民購買力，尤其是釋放前期因嚴苛政策而未能釋放的置換需求；“限購局部松綁”可擴大購房基數，只要供應保持充裕，成交熱度還是有望延續。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數據來看，也出現了來訪、認購上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。

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