地產新白名單之謎

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 505705 13.4w閱讀 2023-11-22 18:55

文/樂居財經 嚴明會

房地產開啟了金融救市。

上周,三部委召開金融機構座談會,隨后具體的支持措施,便陸續傳出。

最新的消息是,金融監管部門擬擴圍房企白名單,約50家國有和民營房企位列其中,比年初提及的“系統重要性優質房企”,范圍更大。

進入這份白名單的主體,覆蓋了大部分頭部和腰部企業,他們能夠獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持。

一年前,“三支箭”發布,如今的新政,將對其中的一些細節,做了更為詳盡的補充與落實。

眼下,幾乎所有的核心城市,都取消了限購;而今年三季度末,人民幣房地產貸款余額53.19萬億元,出現首次同比下跌。這種情形,或在后續得到改善。

資本市場已有所反應。據樂居財經觀察,11月內,股價整體上漲的地產股有41只,其中有24家房企的漲幅超過10%。其中,走完境內外債務重組的融創,甚至在月內收獲了超過六成的漲幅。

地產股似乎進入了溫和的股價修復窗口。

地產股飄紅

11月,港股市場上,內房股不時就會有一波比較明顯的漲勢。多股高開、一片飄紅的情景,并不罕見。

距離信貸、債權、股權融資“三支箭”的發布,已將近一年。在過去這段時間里,供需兩端的政策陸續發力,也對融資政策,做過邊際調整。

比如“金融16條”部分政策期限的延長,以及再次強調民企融資的一視同仁。近期更是傳出消息,金融監管部門融機構座談會上,提出了“三個不低于”。

即各家銀行自身房地產貸款增速,不低于銀行行業平均房地產貸款增速;對非國有房企對公貸款增速,不低于本行房地產增速;對非國有房企個人按揭增速,不低于本行按揭增速。

會議還提出,擬修改開發貸、經營性物業貸、個人住房貸款辦法等。

在銷售回暖后勁待解的背景下,監管機構繼續從房企融資入手,已在起草一份中資房地產商白名單,或有50家國有和民營房企被列入其中。在列的企業將獲得包括信貨、債權和股權融資等多方面的支持。

據悉,這一名單較今年年初,具有系統重要性優質房企的范圍有所擴大。

雖說政策傳導需要一個過程,但體現在資本市場上,則是波動中的股價修復。據樂居財經不完全統計,僅11月內,股價整體上漲的地產股有41家,其中有24家房企的漲幅超過10%,超過20%的有11家,超過30%的有3家。

若在優化的大環境下,結合自身的基本面,就更會被資本市場看好。

漲勢最為明顯的,當屬融創。11月1日開盤,融創中國的股價為1.64港元/股,而11月22日收盤,其股價已上升至2.72港元/股,前后對比,22天里漲幅達到了65.85%。

融創股價的持續上揚,并不讓人意外。最大的成果,是它歷時18個月,境外債重組正式宣布成功,這一流程走完,意味著其降債45億美元,整體化解了約900億元的內外債風險,優化了基本面。

靴子落地,融創便可以把精力,放在保交樓與公司運營上了。這或許也是萬科等優質房企被做空之后,對市場信心的一次較大的提振。旭輝于月內的股價,實現41.07%的增幅至0.27港元/股,它近期也將年內最后一筆到期的境內債券,完成展期,合計展期金額達到71.8億元。

具體而言,旭輝此前多次延期投票的“H21旭輝3”債券,于11月13日舉行了第二次債券持有人會議,審議通過了括調整債券兌付安排、增加增信保障措施等內容。

此外,將于11月28日舉行債權人債務償還安排會議的中國奧園,月內則收獲24%的股價漲幅。

自2021年下半年以來,已有超50家上市房企啟動債務重組,若有重大進展,對于資本市場來說,都是莫大的鼓舞。

不動產仍受青睞

股價的溫和復蘇,并不能完全打消機構投資者的疑慮,向來逐利的險資減持地產股,便因為他們在衡量投資收益之后,做出的決定。

11月8日,中國平安正式對外宣布,目前沒有持有碧桂園的股份。在2016年的高峰期,中國平安持股碧桂園的比例,一度超過10%。

截至今年年中,中國平安持股比例為5.37%,仍為碧桂園的第二大股東。一直到8月11日,港交所披露易數據顯示,中國平安持有碧桂園4.99%股份。

不久之后的11月13日,保利發展也發布公告稱,第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間,減持了其通過非公開發行所取得的保利發展股份8176.97萬股,占保利發展總股本的比例為0.68%。

減持計劃實施前,泰康人壽持有保利發展8.44億股股份,占保利總股本的7.05%,其中7.33億股為認購保利2016年非公開發行股票所取得、1.11億股為通過集中競價交易取得。減持后,泰康人壽持股降至6.31%。

七年以來,泰康人壽首次減持保利發展。在地產薄利的背景下,這或許意味著險資的投資偏好,已發生變化,適逢股市有了些許回暖,順道從地產股中撤退。

不過,險資并非不看好房地產,他們只是將目標,轉向核心城市優質不動產項目。

比如,10月底泰康人壽保險以底價1.12億競得廣州黃埔區地塊,用于建設醫院和養老服務產業。

另一保險巨頭中國平安旗下的平安人壽,更是在1月20日發布大額不動產投資公告,以73.33億向弘毅投資收購北京、上海四個產業園項目。

而此前,大悅城宣稱,為盤活存量資產,實現資產價值最大化,公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司100%股權及債權,對應的標的資產,為中糧·置地廣場項目,成交價42.56億元,由中郵人壽接盤。

今年以來,大家人壽保險則從萬達手中,接下了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場等多個項目。

華泰資產與萬科的合作,亦是例證。

不久前,萬科表示,為滿足項目發展需要,公司全資子公司北京萬永房地產與華泰資產簽署協議,通過設立一個或多個不動產債權投資計劃,向后者申請融資,本金金額不超過40億元,融資期限最長為10年。

凡此種種,都表明,向來投資嗅覺靈敏的險資,仍然青睞優質的地產資產,只是在特定的大環境下,在標的的選擇上,做出改變。

出清更進一步

房企的染紅,又增添了一例。

近日,湖北省國資委旗下的聯投置業,受讓三湘印象控股股東三湘控股,以及實際控制人黃輝所持有的2.95億股股份,占當下三湘印象總股本的25%。

轉讓完成后,三湘控股在三湘印象的持股降至8.20%,黃輝則不再直接持有三湘印象的股份。不過在這之后,三湘印象的股東中仍有兩名直接持股的黃氏家族成員,黃輝的妹妹黃衛枝持有12.84%,弟弟黃建持有0.75%。

三湘印象是上海的老牌房企,2014年,其曾以18.61億元拿下前灘單價地王。2016年,該公司開始向“文化演藝+房地產”雙主業轉型,溢價18倍收購了“觀印象”。

直至2023年中期,房地產業務依舊是三湘印象的營收支柱,期內業務營收8735萬元,占比總營收的48.39%,文化演藝營收2828萬元,占比總營收的36.54%。

引入國資,向來是房企自救較為理想的方式。此前,已有新湖中寶引入新安財通、紅星美凱龍引入建發股份、建業地產引入河南鐵建投、華南城引入特區建發等,雖染紅并非一勞永逸,但國資的背書向來立竿見影。

據樂居財經不完全統計,今年新增6家首次公開債務違約主體,均為民營房企。其中,既有時代中國暫停支付6筆美元債利息、榮盛發展未能足額支付10億中票本息等。

出險房企的陣營,雖偶爾還在擴大,但總體的速度,已放緩了許多。而隨著政策的發布與推進,上市房企的市值,將迎來市值修復的窗口期。

此前,降首付、降利率、認房不認貸等措施,著眼于需求端,樓市曾迎來了久違的熱鬧;而在供應端,取消地價限制、“價高者得”的拍地規則,目前也已在多座城市中悄然展開。

此外,業內關于“取消遠郊區容積率1.0限制”,即放松限墅令,以及“適時放開房價限制”的討論,也不絕于耳。

近來“發行萬億國債”的明確,更將未來復蘇的“輪廓”,描繪得更為清晰。此次國債籌集金額,更多投向基建領域,是一舉多得的舉措。它能夠提高融資需求、增加收入、促進消費信心的恢復,或許能為房地產行業的復蘇,做好鋪墊。

以往,周期下的融資便利,往往由優質民企或國資享有,此次擴圍的融資白名單,包含出險房企,將又是一個重大的轉折點。

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