拿地偏方

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 許淑敏 13.1w閱讀 2023-11-23 17:33

文/樂居財經 許淑敏

上月底,中建集團董事長鄭學選帶隊去了上海。

他有兩個行程,一個是見證中海集團和徐匯區人民政府簽訂徐匯區西岸數智中心地塊國有建設用地使用權出讓合同,另一個是調研考察黃浦區建國東路項目。

這兩個項目,都是中海發展拿下的超大型、連片開發項目,斥資較大。不僅中海發展重視,母公司中建集團也十分關注。

過去兩年多時間里,因“圍標事件”無法在上海參與招拍掛的中海發展,只能另尋它路。在上海,總價高、體量大的超級綜合體項目,已成為中海發展的主要目標。

在上海熱門地塊激烈競爭背景下,中海發展以區域合作、舊改等方式,增厚土儲。與此同時,也面臨著投入大、回收緩慢的風險。

類似這樣的超級綜合體項目,開發起來并不容易。但土拍市場上,熱門地塊爭奪者眾多,憑運氣拿地也艱難,加之拿地要求嚴苛,各家房企拿地難度不斷提升。

無論是中海發展或是其它房企,想通過招拍掛拿下小體量、容易周轉的優質涉宅項目,不那么容易。

因此只能以多種方式納儲并行。不止于中海,包括旭輝、星河灣等房企,也都通過大型項目、舊改項目擴規模。

招拍掛之外

拿地僅十余天,中海發展便舉行了上海徐匯區西岸數智中心項目國際方案征集啟動會。

國內外知名設計單位都匯聚于此,聲勢浩大,中海發展在此聲稱:要尋找全球最優合作伙伴。

可見,中海發展對于這一項目的重視,抑或說,它背負著整個中建集團的高期待值。10月27日,西岸數智中心地塊簽約現場,不僅中海集團董事長顏建國出席,中建集團董事長鄭學選也罕見出席。

這是上海徐匯區為數不多的連片發展項目。該地塊出讓面積為13.5公頃,建筑面積總量67.3萬平方米,打造一個涵蓋辦公、商場、高端住宅、長租公寓復合型業態的綜合體項目。

按照規劃,西岸將打造“一港一谷一城一場一灣一心”六個百萬級產業組團,構建起以數字經濟、生命健康、文化創意、現代金融互為支撐的產業結構。西岸數智中心,便是其中的“一心”。

總價高、體量大的超級綜合體項目,已成為中海發展在上海拿地的主要方式之一。表面上看,作為央企的中海發展,有資金實力,亦有開發經驗,拿下超級綜合體項目無可厚非。

往更深層次探究,過去兩年多時間里,因“圍標事件”無法在上海招拍掛市場發揮實力的中海發展,只能另尋它路。

上海土拍競爭本就激烈,尤其是核心區域的熱門地塊,更是難獲。今年初,中海發展已回歸上海土拍市場,但至今,除了西岸數智中心地塊這一超級綜合體項目以外,顆粒無收。

回顧今年4月,中海發展時隔3年參與上海土拍,一口氣報名7宗地塊,最終竟一無所獲。而同時回歸的華潤置地,都幸運地收獲了上海青浦區一宗地塊。

中海發展急著在上海市場增儲,不僅僅在于外部競爭者,還在于內部競爭白熱化。中建旗下各個工程局發展迅猛,不斷搶占上海市場。

2022年,上海房企全口徑金額排行榜上,中建東孚、中建智地、中建玖合,銷售額分別為119億元、80億元、78億元,分別排名25、32、35。反觀中海發展,并未上榜。

這兩年,在上海市場,中海發展靠著區域合作、城市更新項目曲線增儲,其中包括上海紅旗村改造項目、上海黃浦區建國東路改造項目。

上述兩大舊改項目,均是成片改造的超級綜合體項目。

例如上海紅旗村改造項目,即“真如境”超級綜合體,是上海中心城區最大的“城中村”改造項目,由8個地塊組成,總占地面積約15萬平方米、總建筑面積將近百萬平方米,集辦公、商業MALL、劇院、住宅、公寓等多種業態于一體。

而上海黃浦區建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目,分為67、68、69、70、71街坊五個地塊。

不可否認,如此大體量的舊改項目,確實為中海發展轉化了不少土儲,并推動銷售增長。

據資料顯示,“真如境”項目自2019年9月至2020年9月,銷售總額突破120億元。另外,今年8月,由上海建國東路項目轉化而來的中海海上和集,首次開盤即售罄,銷售額達到52.7億。

機構數據顯示,今年1-10月,中海發展以78億元的權益銷售額位居上海房企銷售榜第21位。

大項目進退

類似這樣的超級綜合體項目,開發起來并不容易。龐大的土儲轉化背后,需付出比普通的招拍掛項目更多的金錢、時間以及精力。

最為關鍵的是,還需冒一定的風險。

打造超級綜合體,光是入門門檻,便不低。

上海西岸數智中心項目,中海發展聯合上海西岸以底價240.16億元拿下,一躍成為年內總價“新地王”。

上海紅旗村舊改項目,中海發展于2018年、2020分成兩批拿下舊改地塊,總斥資達到百余億元。

上海建國東路項目,投資總額高達590億元,為中海歷史上投資規模最大的項目。

上百億甚至幾百億的投資額,不是小數目。此類項目,一般為定向出讓,事先與政府搭上線,談好基本的條件,以獲取項目。

基本上,這些項目都有著比較嚴苛的要求。

西岸數智中心項目對功能業態和引入行業都作出了具體的要求,要求集聚上海人工智能產業,引入人工智能頭部企業。建國東路項目的規劃方案里,還包括文物保護平移等工程,要解決文保建筑年久失修等問題。

打造這種項目,內部需要處理各種人、事、物的關系,復雜性可見一斑。

像是紅旗村改造項目,涉及8500戶、約4萬人口搬遷。該項目自2015年便開始啟動,直到2020年才開始動工,已經花費了6、7年時間。從開工到封頂,又是3年時間。

期間,不僅要兼顧商業項目的打造,有時還需兼顧市政服務、地鐵交通等綜合建設,難度確實不小。

耗費時間長,過程也曲折。

中海發展也中途退出過。在上海建國東路項目上,其于2020年7月獲得5幅土地,但2022年,其退出其中3塊舊改地塊98%的股權。

彼時,中海發展與黃浦區簽約,雙方共同成立中海海華和中海海庭兩個項目公司,兩個公司的股權都是中海發展占98%,永業集團旗下的中城集團占2%。

具體分工上面,海華公司負責69、70街坊的開發建設;海庭公司負責67、68、71街坊的開發建設。

2022年3月,海庭公司的股權發生變更,變為中海出資2%、永業集團直接出資98%。也就是說,67、68、71街坊將由永業集團占股98%。

與此同時,項目計劃投資額也由590億元增加到了595億元,開發周期則從原來的6年,擬變更為6.5年。

對此,中海發展方面解釋,“項目實施周期較長,因后續房屋征收、地方政府行業政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險,可能會影響本項目的預期收益”。

開發周期長,投入大,回報緩慢,即便是資金充沛的中海發展,也不得不選擇放棄一部分的股權。

盡管風險猶存,但在上海市場,中海發展能走的擴儲之路,實在有限。通過超大型項目擴規模,是目前中海發展超車其他房企的重要方向。

拿地殊途

自2020年開始,中海發展積極發展“藍海戰略”、“大市場、大業主、大項目戰略”,通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設獲取土地資源。

大宗、連片土地成為中海發展的目標之一。武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、蘇州中泰項目等一批超大型項目,基本每個項目的開發建筑面積都超百萬平方米。

年報顯示,2020年,中海發展透過“藍海戰略”新增土地儲備權益投資金額達327.3億元,占年度新增土地儲備權益投資金額的24.8%。

只是2021年,中海發展雖在年報中不斷強調“積極推進藍海戰略”,卻未直接披露新增土儲情況,只提到成功獲取蘇州中泰項目、蘇州超塔項目、長春潤德項目等大型項目。

在2022年報當中,已經不再提及“藍海戰略”。僅涉及,集團積極尋求并購發展,在廣州、上海、成都等城市并購相關項目的股權,并購投入106.6億元。

在市場下行的趨勢之下,中海發展對于超大型項目的熱情已漸漸退卻。

今年又重拾熱情,不僅在上海拿下西岸數智中心項目,還在深圳以125億元拿下“超總”地塊,在廣州又以128億元拿下海珠上涌果園地塊。

或許亦是形勢所迫。土地市場冷熱分化,一線城市熱門土地競爭態勢越發激烈,幾十家房企奪地的現象也頻出。

尤其是上海,今年恢復了招掛復合拿地模式,即參拍3人以上的,則將通過招標方式出讓。招掛復合出讓的土地,評分采取“135分制”,其中,經濟實力32分,技術資質17分,項目經驗41分,受讓管理45分。

拿地要求嚴苛,各家房企拿地難度更高。無論是中海發展或是其它房企,想通過招拍掛拿下小體量、容易周轉的優質涉宅項目,不那么容易。

因此只能以多種方式納儲并行。不止于中海,包括旭輝、星河灣等房企,也都通過大宗、連片開發項目擴規模。

前段時間,星河灣才與吳中區木瀆鎮的集體經濟組織木瀆集團簽約,或于此地落地高端城市配套和項目落地,打造產業新城項目。

自2019年以來,星河灣不斷與當地經濟聯合社共同持有、合作開發舊改項目。至今,共取得6個村集體舊改項目,分別為廣州黃埔區蘿峰村、賢江村項目以及廣州番禺區塘步東村、小羅村、南村和西一村項目。

通過區域合作、舊改獲取項目,似乎已成為星河灣較為注重的發展途徑。

更早之前,旭輝也熱衷于超級綜合體項目。2017年,旭輝集團與太原尖草坪區政府就三給區綜合改造簽署戰略合作框架協議,開啟三級片區“五村城改”項目,投資500億元,打造成一座占地4000畝、建面1000萬平方米的超級大盤。2019年,旭輝聯合碧桂園、平安不動產、凰泰地產拿下該項目10宗地塊。

彼時,城市綜合開發成為旭輝多元化拿地的重要路徑之一,相繼拿下了成都新都區、南昌經開區、昆明盤龍區等地的綜合體項目。

但隨著市場變化,旭輝近兩年已經鮮少大手筆獲取大宗項目。

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