國資房企抱團

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 許淑敏 曾樹佳 14.9w閱讀 2023-11-27 08:00

文/樂居財經  許淑敏  曾樹佳

履新能建城發總經理4個月時間里,蕭睿露面不多。

為數不多的露面,是與中鐵置業總經理申凌云進行會談。能建城發與中鐵置業,合作開發深圳寶安項目,簽訂了戰略合作框架協議。

雙方還就上海、廣州等地重點項目開發方案進行了深入研討。也就是說,未來能建城發與中鐵置業這兩家央企,直接合作只增不減。

他們的全面深化合作,有一定原則,即“去化有支撐、周轉有效率、收益有保障”的項目篩選原則。

聚焦標的,多是核心城市的熱門地塊。市場爭奪者眾多,何不抱團取暖,共同以擴大規模、營收為目標。

這段時間以來,不僅能建城發、中鐵置業等實力相當的國資合作不斷增多,國資房企選擇合作對象,也著重尋找更為穩妥的合作方——地方國企。

譬如越秀地產與久事置業、北京城建等的合作,中海發展與永業集團、上海西岸等的合作,可以拓寬核心城市發展通路,打開資源輻射面,而且安全系數更高一些。

地產周期里,在牌桌上的國央地產商,一邊清理與民企的合作項目,一邊則開啟國資之間“門當戶對”的合作模式。

套上“雙保險”

21家房企廝殺、54秒報價雙封頂,今年8月,深圳寶安A001-0212號地塊入市的熱鬧場景仍歷歷在目。

作為深圳首例競“現房銷售面積”地塊,因位置優越被視為“王炸”地塊,不僅吸引了中海、 萬科、 華潤、越秀、保利等頭部央企,還有天健、粵海等國資也現身爭奪,就連防水一哥“東方雨虹”都出現了。

罕見的是,能建城發也在競爭者名單上面。

最終,地塊被中鐵置業幸運搖中,其以封頂價34.06億元 現售面積3.55萬平方米摘得。時隔4個月,該地塊建設工程規劃許可證及項目總平面圖已發布,命名為“中鐵閱臻府”。

與此同時,中鐵置業拉來了能建城發,共同開發這一地塊。蕭睿與申凌云的座談交流會上,重點便是談及中鐵閱臻府的合作事宜。

按理說,中鐵置業與能建城發地位相當,一個分屬中國中鐵集團,一個分屬中國能建集團,均是以房地產為主業的16家老牌央企,合作牽線亦屬正常。

并且,無論是中鐵置業,還是能建城發,均處于擴張發展的關鍵時期,亟需突圍。當前市場,央國企的資金優勢凸顯,急于搶占市場機會。

能建城發是由葛洲壩地產更名而來,未更名之前,葛洲壩地產深陷“地王”困境,業績起色不大。而去年更名之后,能建城發一度奮進,銷售規模183.7億元,排名79位。

中鐵置業也是從這兩年開始不斷發力,在北京、上海、西安等多地拿地積極,銷售額上漲不少。今年上半年,中鐵置業銷售額361.2億元,同比增長66.9%。

深圳寶安地塊體量不大,投資總額也不高,拉來能建城發的原因,或許是看重兩者后續在各地項目的合作,以此更快擴大規模。

今年前三季度,中國中鐵房地產業務累計新增土地儲備30.3萬平方米,同比下降64.1%,拿地力度不夠。

而能建城發也有提到,將不斷鞏固與中鐵置業的全面合作關系,按照“去化有支撐、周轉有效率、收益有保障”的項目篩選原則,圍繞“地產股權合作、城市綜合開發運營”等方面深化合作。

其中透露,雙方還就上海、廣州等地重點項目開發方案進行了深入研討。今年,中鐵置業拿下了徐匯區田林街道的167-02(N)地塊,而能建城發競得了廣州智慧城一地塊。

未來,雙方的直接合作還會更多。

能建城發與國資之間的合作確實不少。今年6月,能建城發拿下的順義新城地塊,即“璟上蘭園”項目,早已拉上了廈門國貿聯合開發。

近期,璟上蘭園的開發主體北京順能房地產開發有限公司,原由能建城發100%持有,現已正式掛牌增資,擬征集投資方數量1個,對應持股比例49%。也就是說,能建城發、廈門國貿各持有璟上蘭園51%、49%的股權。

一個現象漸漸明晰,隨著核心城市拿地難度加大,央國企之間聯合開發也開始增多。實力相當、經驗相似的國資,合作起來,也更得心應手。

例如北京印香山項目,原為海淀四季青地塊,今年6月被天恒集團摘得。9月,天恒2023品牌新紀元發布會上,北京天恒正同資產管理有限公司董事長周興與北京廣安置地投資有限公司執行董事李雷代表雙方簽署了戰略合作協議。

天恒集團與廣安控股,同為北京西城區國資委旗下的國企,都是聚焦于城市更新和古都風貌保護的企業。

穩妥的合作方

市場形勢如此,國資房企新進城市布局,也著重尋找更為穩妥的合作方。而地方國企,順勢成為合作開發的最優選之一。

越秀地產北上,進入北京、上海等城市布局,基本以合作方式進行,此前多跟民企合作,而當前,其更多跟央國企合作。

像在上海,越秀地產于2021年首入,當時跟仁恒置地聯手,打造越秀仁恒·天樾園和項目。

而去年,其聯合保利發展拿下了楊浦區江浦社區R-05地塊和嘉定新城馬陸南社區JDC1-2301單元23-01、29-01地塊,變成與央企合作。

今年在上海,越秀地產則與上海龍頭國企久事置業達成戰略合作。7月22日,越秀地產表示,與久事置業達成戰略合作,合作領域涵蓋TOD項目開發合作、物業管理、城市更新、綜合開發等。

而久事置業正推進城鐵車輛段上蓋綜合開發項目,預計此為越秀地產合作的落點之一。

在北京,越秀地產則與北京城建達成了合作。

今年6月,越秀地產以79.35億元摘得四季青地塊后,而后引入北京城建合作開發,打造的項目便是“香山樾”。

這個項目合作的形式,是通過股權質押融資。該項目的開發主體為北京越華房地產開發有限公司,成立于2023年6月,注冊資本39.67億元,董事長為郭偉智。

天眼查顯示,該公司目前控股股東僅有越秀地產。

今年7月6日,越秀地產將越華房地產的19.44億元股權質押給北京城建,進行融資操作。該等股權占注冊資本49%,也就是說,北京城建曲線拿到香山樾的49%股權。

按照北京城建總經理裴宏偉的話來說,合作雙方同為市屬國企,成立時間接近,發展理念高度契合,希望以此次合作為起點,在經營理念、管理機制、市場開拓等方面進一步加強交流協作、聯動互通,實現互利共贏。

越秀地產選擇的都是地方龍頭國企,資源豐富、關系人脈深。北京城建是北京“棚改第一股”,土地儲備超過1000萬平方米,常年占據北京房企銷售榜單前列。

正如其所提到,不斷拓寬在京發展通路,打開資源輻射面。

從數據上看,2022年,越秀地產通過國企合作獲得的土地儲備占新增土地儲備面積的34.4%,已經超過三分之一。

選擇國企進行合作,安全系數高一些。尤其是一些總價高、體量大的大宗項目,更需要謹慎。

中海發展在上海進行擴儲,因為競爭激烈,難獲核心區域的熱門地塊,因此其多選擇超級綜合體項目。

比如其今年拿下的西岸數智中心地塊,總價高達240億元,中海發展是聯合上海西岸進行開發的。而上海西岸,是全面負責并實施徐匯濱江地區綜合開發建設的國有獨資企業集團。

另外,中海發展也看中了地方國資兜底的實力。

關于上海建國東路項目,中海發展于2020年7月獲得5幅土地,但2022年,其退出其中3塊舊改地塊98%的股權。

中海發展方面解釋,“項目實施周期較長,因后續房屋征收、地方政府行業政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險,可能會影響本項目的預期收益”。

而接盤的對象,正是與中海發展聯合開發上海建國東路項目的永業集團。永業集團則是黃浦區屬的一家功能類國有企業。

大型項目開發周期長,投入大,回報緩慢,猶存風險,而聯手地方國資,對于央企中海發展來說,多了一份安心保險。

去風險的邏輯

2021年第二輪集中拍地之前,在地價較高、寸土寸金的熱點城市,拿地資金動輒幾十上百億,100%權益拿地風險系數較高。加之,集中供地對房企的現金流要求更加苛刻,報名地塊越多,競買保證金占用越多。

聯合拿地,無疑是一種最省力的解題思路。

那時候,國企與民企抱團拿地的方式,備受追捧,不僅可以分攤土地成本,分散投資風險,還能用更少資金,撬動銷售規模及市場份額。

但后來,在地產周期里,民營房企陸續出險,國央企開始有意識地隔離風險,不僅減少與民企合作拿地,還不斷從后者手中,接過合作項目的剩余股權。

直至眼下,國資地產商仍然不斷有類似的舉措。

今年下半年,趁著行業基本面改善,出險房企加速出售項目,在此基礎上,他們進一步厘清債務、補充流動性。其中,大部分的交易,接盤方均為國央企。

比如,碧桂園將廣州亞運城項目26.67%股權,轉讓給了中海。而在此不久前,弘陽地產也曾把廣州珠江弘陽時光薈項目34%股權,作價2.95億元,系數轉給了珠實地產。

相比較而言,合景泰富出售項目的力度,要更大一些。

8月中旬,它一口氣將蘇州朗月濱河雅苑項目50%股權、蘇州明月濱河項目51%股權、杭州春來曉園項目50%股權,分別以5.17億、3.78億、11.77億,轉給了合作方綠城。

退出三項目,合景泰富更多是為了“妥善處理相關債務事宜,減少集團整體未結清債務余額”。讓出項目股權所獲得的款項,大多用來抵扣其所欠貸款。

其中,由于廣州合景控股,尚欠杭州春來曉園項目公司12.13億元貸款,因此合景泰富在出售事項達成后,將分兩期償還,首期償付3600萬元,剩余的11.77億元,則由綠城的并購款來抵消。

地產深度調整期內,土拍市場猶如存在著平行時空。民營房企隱退,而國央地產商一邊清理與民企的合作項目,一邊則趁著窗口期大手筆拿地。土地搖號現場,常常人頭攢動,狼多肉少。

在這種情況下,牌桌上的國資房企,也開始“門當戶對”地強強聯手、合作拿地。而土地公開市場之外,一場場合作簽約儀式,也經常出現兩家國企高管,在大紅色的背景板前握手的畫面。

此外,房地產行業邏輯變了,國央企們更注重成為城市運營商的角色,區域合作、城市更新的大項目,需要更多的資金與經驗,這或許也是促成國資之間合作的催化劑。

相關標簽:

進深

重要提示:本文僅代表作者個人觀點,并不代表樂居財經立場。 本文著作權,歸樂居財經所有。未經允許,任何單位或個人不得在任何公開傳播平臺上使用本文內容;經允許進行轉載或引用時,請注明來源。聯系請發郵件至ljcj@leju.com,或點擊【聯系客服

網友評論

相關推薦

樓市底牌

原創 樂居財經 02-05

地鐵地產生意經

原創 樂居財經 02-01

城投褪去“光環”

原創 樂居財經 01-26

信托“放水”地產

原創 樂居財經 01-24
原創 樂居財經 01-19
一本久久综合亚洲鲁鲁五月天