地產重振的力量

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 許淑敏 曾樹佳 17.7w閱讀 2023-12-04 08:00

文/樂居財經 許淑敏 曾樹佳

房地產業始終牽動著中國經濟的神經。

逼近年關,這個行業有件大事十分受關注:關于房企白名單。

多個消息源顯示,監管部門擬擴圍房企白名單至50家,國有和民營房企位列其中。最近一段時間,多家銀行已經展開動作,密集召集房企代表座談,釋放融資信號。

一年以來,中央層面射出"三支箭"為房企提供融資支持,陸續出臺了"認房不認貸"等系列政策。它們對提振地產信心起到了一定的積極作用,但從整體上看,當前樓市復蘇動能不足,全年規?;蚪档?%-10%。

盡管大勢如此,絕大多數房企依然沒有躺平。

12月1日,克而瑞集團旗下的"丁祖昱評樓市"賬號發布了兩份特別的榜單:《2023年中國房地產企業穩健經營榜》《2023年中國房地產企業重振榜》——簡稱《穩健榜》《重振榜》,對未出險企業的穩健度和出險企業的重振能力進行了綜合測評。

對于監管層來說,這兩份榜單是個很好的參照系,公布得很及時。

有分析認為,一些經營和財務狀況越健康的房企,越能優先從利好政策中受益;一些房企雖然出險了,但仍在積極解決問題、努力維持正常運營,它們也應該從中受益。因為壓倒駱駝的,往往是最后一根稻草。

中央一再強調,要一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求?!耙灰曂省?,這是一個很好的詞眼,也可以放在穩健型房企和重振型房企身上,它們都需要守護,一起攜手穿越行業周期。

穩健與重振

一份《穩健榜》,一份《重振榜》,展現出中國房地產企業堅韌的力量。

有50家房企登上《穩健榜》。其中,混合所有制房企共有3家,民營房企共18家,分別占6%和36%,而央企、國企的數量達29家,占比高達58%,且占據了主要位置。

它們都有一個共性:抗周期能力較強。在調控的基調下,上半年末,榜單中50家房企的平均凈負債率僅為65%,非受限現金短債比1.17。

從三道紅線來看,87%房企均為綠檔或者黃檔;個別企業雖暫列橙檔和紅檔,也都是央、國企,整體風險可控。

華潤置地、中海地產、招商蛇口及保利發展,這四家央企位居前列,并不讓人意外。今年以來,它們的銷售額獲得了同比增長,新增貨值位居行業前十,同時也保持著具有競爭力的盈利水平。

比如,今年上半年,華潤置地毛利率為25.7%,凈利率達22%;而中海地產毛利率達22.61%,凈利率維持15.94%。這兩家房企都具有充足的流動性。

萬科、綠城中國、金地集團這三家典型的混合所有制房企,表現可圈可點。

萬科不僅“三條紅線”均保持綠檔,還擁有萬物云、物流、租賃住宅及商業物業運營等業務,作為支撐。11月,深圳國資委、深圳地鐵為其站臺,國資的背書,讓萬科在做空中守住了陣地。

綠城中國同樣擁有多元業務,尤其是代建板塊,成為細分賽道里的領頭羊。今年前10月,綠城代建管理項目銷售額744億元,同比增長12%,銷售面積同比增長22%,凸顯了逆周期屬性。

此外,上榜的民營房企,如龍湖集團、新城控股屬于均衡型房企,擁有相對穩健的財務、多元業務加持,可持續收入穩定,抗風險能力較強。

拿龍湖來舉例,今年上半年,它的租金收入及服務業務,在總營業收入中占比達到20%;運營及服務業務實現了50%以上的毛利占比,拉升了整體毛利率,相比2022年增加約1.2個百分點至22.4%。

濱江集團、卓越集團等,則是具有較強區域優勢的開發商,多年深耕核心熱點城市,擁有較為優質的儲備貨值,項目的去化有所保障。

它們猶如行業里的燈塔,為一些出險房企走上重振之路,提供了有意義的借鑒與參考。

截至目前,國內已經有近70家房企公開違約,一些企業已經逐漸退出市場舞臺,但也有一些房企仍在不確定性中尋找確定,正在積極解決問題、努力維持正常運營。

在《重振榜》中,諸如融創中國、旭輝控股、遠洋集團、富力地產、龍光集團等,都是在債務違約后,努力自救。它們不僅保持著一定的銷售規模,還在積極化債、保交付。

例如,融創宣告成為第一家債務重組成功的民營地產商,而旭輝的境外債務重組方向明朗,遠洋尋求境內債務展期、籌備境外債務重組方案,富力率先完成國內首家境內外債券整體展期,寶龍地產的境內外債券展期獲投資人認可,它們均在逆水行舟中,獲取進展。

未出險企業保持穩健發展,出險企業重振旗鼓,這兩股力量在當下的行業里缺一不可。尤其是后者,它們更需要助推一把。

上岸的曙光

地產是資金密集型行業,出險房企如何化債,關乎生死。

孫宏斌和融創,為行業打了一個樣。

在化債的路上,老孫熬白了頭。短短18個月時間,融創完成境內外債務重組,涉及金額900億元,成為頭部出險房企中,第一家完成境內外重組的房企,其化債工作具有標桿性,是業內重組化債的參考樣本。

低調隱身的這段日子,他比以往還要忙一些。面對著流動性逆境,孫宏斌打起十二分的精神。

對著債權人,他誠懇道歉,承認“追求規模的慣性讓融創在投資上過于樂觀和激進”,也作出讓步,甚至冒著失去控制權的風險,對債務重組條件進行調整。

另一邊,他不斷處置資產、盤活項目。比如,融創與頭部AMC包括東方資產、信達資產、長城資產等合作,盤活上海董家渡、武漢桃花源等數百億貨值。這背后,孫宏斌與接盤者之間,進行過多輪談判、協調、讓渡。

憑著孫宏斌不服輸、不認命的闖勁,融創以最短的時間,從一眾出險房企當中闖了出來。

11月底,繼融創境外債重組成功之后,中國奧園宣布境外債重組方案,獲得債權人投票通過。

具體來看,中國奧園及Add Hero計劃分別以占有表決權金額79.11%及88.31%的出席債權人,通過現場或委派代表的方式,投票贊成奧園重組方案,分別涉及資金65.7億美元、41.8億美元。

加上此前境內債已經全部展期三年,眼下奧園國內外債務問題已經解決,征信已經全部修復,不再存在任何違約狀況。今年前9月,奧園累計交付約2.35萬套。

預判一家房企是否有重振、修復經營狀況的潛質,要看其自身是否有解題的思路,并為之努力踐行。

據悉,旭輝已完成72億境內債的展期工作,境外債重組方案已有階段性成果。為兼顧不同債權人的訴求,旭輝提供了短中長不同選項,用旭輝方面的話來說,就是“短端削債,中端轉股,長端保本降息”。

中梁控股也在近日,披露了境外債務重組方案進展,其持有現有債務未償還本金總額約92%的同意債權人,已加入重組支持協議,并承諾采取一切必要的行動,在計劃會議上投票支持重組計劃。

按照中梁控股的預期,境外債務重組生效日期將在明年1月或2月,這也意味著它境外債重組接近上岸。

于去年年底完成境內債整體展期的龍光,不久前也發出了一份擬定的境外債重組方案,其中給債權人提供了多項選擇,包括債券本金支付、債轉股、攤銷款支付等。

房企在主動化債的同時,大多以優質資產作為硬件,為其基本面的改善做鋪墊。

老牌粵系房企富力,投資物業組合主要分布在一、二線城市,包括甲級寫字樓、購物商場、多種零售物業及主題公園等。

截至2023年年中,富力的投資物業組合總建筑面積總共約355.2萬平方米,運營中的酒店總建筑面積約為405萬平方米。

而中駿也是如此,共持有53個投資物業,總建面約400萬平方米,分別分布在北京、上海、廈門、杭州及蘇州等26個城市,其中27個投資物業已開始營運。這些項目既能部分出售回籠資金,有些又能為后續的經營,做輕資產商管的戰略縱深,是它們重振的底盤。

行業調控期內,化債成為了出險房企脫困必須跋涉的路途,能夠完成這一步,不亞于為自己和行業豎起一塊里程碑。

向上的韌勁

一邊化債,一邊保交付,這兩頭不僅需要錢,更要魄力與勇氣。掌舵者的態度,決定了企業的方向。

感恩節這天,旭輝官微上特地發布了一條短視頻,表達了對客戶、合作伙伴、員工等的感謝,末尾一句“沒有從低谷爬起,就不知道什么是勇氣”,透著一股向上的韌勁。

旭輝控股董事長林中在朋友圈特地做了轉發,配文是:“感謝有你,讓我堅持走下去”。

“蹲下來、活下去、站起來”,他以二次創業的心態和毅力,擁抱變化,坦然面對,帶領公司抗住壓力,專注于化債與保交付。

苦心也終究沒有白費,眼下的旭輝,4筆合共71.8億元的公司債展期成功;境外債務重組方向也基本明朗,盡調與專業分析工作已有階段性成果。前不久,旭輝與海南農墾集團達成戰略協議,涉及地產開發及代建和物管等。

常言道,自助者天助。與旭輝類似,融創中國、遠洋集團、中南建設、合景泰富、富力地產、龍光地產等,均通過不懈努力,有望在合理的金融政策支持下,實現突圍。

例如,今年前11月,融創已交付227個項目,合計約22.7萬套、3400萬平米,超過去年全年;旭輝于全國54座城市,完成交付超9.4萬套;遠洋集團于35座城市,累計完成3.8萬套住宅交付。而龍光集團在前10月,則累計完成項目交付超70個批次、約3.7萬套。

一列列交付數據,像是一份份捷報,都是房企們堅守、奮戰一線的成果。

翻開中南建設的官網,新聞幾乎全是圍繞著“保交付”,關于各個地區、各個項目的交付情況。

無論是董事長陳錦石,還是總經理陳昱含,都很重視交付數據。今年上半年,中南建設交付共計4.5萬套房子。而下半年的工作,也是以保交付為重中之重。

尤其關注三四線城市,截至今年前三季度,中南建設可竣工資源總面積約1632萬平方米,其中三四線城市占比約65%。

對于中南置地的前景,陳錦石依然保持著信心:“有些困難是存在的,長期是看好”。他認為,未來會有更多配套政策落地,這將對行業市場主體形成有利支持,而中南建設會盡力抓住這些機遇。

這輪危機當中,中駿集團堅守到了最后一刻。直到今年10月,他才在公開市場出現違約操作。在此之前,中駿是為數不多的“零違約”民營房企,也是2023年首批獲得中債信增支持、成功發債的房企。

這兩年,中駿境內外公開市場按時償付超過百億元的債務,實屬不易?!凹热涣⒃赴倌?,經歷并跨過重大危機,是讓企業更成熟、‘更完整’的必經之路?!秉S朝陽說。

在這次漫長的地產周期里,我們應該站在長遠發展的視角去重新審視房企們,給予那些穩健者更多的守護,讓這些燈塔來照亮前行的道路;給予那些依舊在艱苦奮戰的出險房企,多一些呵護,它們需要打贏的,是一場信心之戰。

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