天風證券:百強房企格局分化,龍頭央企增速回升

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 李禮 9.9w閱讀 2023-12-04 11:33

       樂居財經 李禮 12月4日,天風證券發布房地產行業研究周報。

       行業追蹤(2023.11.25-2023.12.01)

  11月百強銷售額同比降幅再度擴大

  2023年11月,百強房企單月銷售金額同比下降26.6%,同比增速較2023年10月降低2.8pct;1-11月累計銷售金額同比下降12.8%,增速較1-10月上升2.7pct。百強房企中,單月銷售金額39家環比增長,較10月增加6家,16家同比增長,較10月增加1家。整體來看,百強同比增速自7月年內低點連續四月上修后再次出現下滑,各性質房企同比普降,但目前銷售水平仍整體好于7-8月。天風證券認為,銷售波動主要或與1)房價走弱,行業信心和市場預期仍處低位,對購買力形成制約;2)前期政策效力低于預期;3)9月限購限貸政策調整刺激需求階段性釋放后出現自然回落。4)部分房企流動性承壓對市場有所情緒。年末房企或加強促銷、推盤力度沖刺業績,但考慮去年12月高基數影響,天風證券預計12月房企銷售增速仍將承壓,預計百強全年累計同比降幅或超10%。

  百強房企格局分化,龍頭央企增速回升

  在TOP20房企中,僅華潤置地、招商蛇口兩家單月銷售額同比上升,分別同比+9%、+3%,其余均同比下降,有5家房企降幅超30%,10家房企降幅超過20%,碧桂園降幅最大,同比-79%。TOP50房企中,單月銷售金額同比增速前五房企分別為深業集團(432.1%)、國貿地產(203.3%)、雅居樂(60.9%)、華潤置地(9.1%)、首開股份(8.9%)。分類型來看,1)地方國企方面,11月單月銷售金額同比-18.1%,較上月+7pct,好于央企/民企(-21.2%/-53.1%),百強整體增速受民企影響較大,建發/越秀/華發11月單月分別同比-2%/-50%/-1%,較上月分別+11pct/-26pct/+18pct。2)央企方面,11月單月同比-21.2%,較上月-1pct,保利/中海/招蛇/華潤/金茂11月單月分別同比-15%/-7%/+9%/+3%/-30%,較上月分別+1pct/+13pct/+9pct/+22pct/-25pct。3)典型非國央企,萬科/龍湖/金地/新城/濱江11月單月分別同比-15%/-40%/-43%/-29%/-24%,較上月分別-25pct/-12pct/+3pct/-6pct/+7pct。11月百強房企延續分化格局,龍頭央企表現穩健,銷售增速呈回暖趨勢。部分國央企單月增速降幅較大,或與其推盤節奏及22年高基數有關。民企銷售表現普遍較乏力,預計信用資質對購房選擇的影響仍將持續一定時間,待民企融資支持進一步到位后或有望迎來改善。

  非國央企融資環境改善或帶動銷售回暖

  近日,央行等三部門召開座談會,強調一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資,對正常經營房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸,并提出擴大房企白名單。11月23號以來,已有建設銀行、農業銀行、交通銀行、浙商銀行、廣發銀行等多家金融機構召開房企座談會,聽取各類型房企融資訴求。涉及房企基本為民營房企及混合所有制企業,部分出險房企也在參會名單中,包括萬科、綠城、龍湖、美的、濱江、新城、新希望、五新實業、雅居樂、碧桂園、萬達等近二十余家房企。

  天風證券認為,銀行密集召集房企座談、摸底房企融資需求、制定專項支持等舉措,或旨在協助解決非國企融資難的行業共性問題,政策力度及推進速度均略超出預期。金融機構率先對信用資質的傾向性弱化對緩解居民端房企違約擔憂、推動民企銷售回暖均將起到積極作用。結合近期深圳二套房首付比例降低等需求寬松政策延續,政策雙向發力有望推動行業預期改善,天風證券預計24年房企銷售有望完成筑底回升。

  11月新房銷售同比下降11%,二手房銷售同比上升29%

  新房市場本周成交437萬平,月度同比-11.01%,相較上月下降1.64pct;累計庫存16780萬平,二線、三線及以下去化加速,一線去化放緩。二手房市場本周成交184萬平,月度同比+29.47%,相較上月下降0.27pct。土地市場本周成交建面1075萬平,滾動12周同比-29.65%;成交總額222億元,滾動12周同比-29.37%;全國平均溢價率2.38%,滾動12周同比-0.38pct。

  本周申萬房地產指數-4.89%,較上周下跌9.06pct,漲幅排名31/31,跑輸滬深300指數3.33pct。H股方面,本周Wind香港房地產指數-5.74%,較上周下降10.42pct,漲幅排序10/11,跑輸恒生指數1.59pct;克而瑞內房股領先指數為-8.70%,較上周下跌18.17pct。

  投資建議:供給端融資支持繼續遵循“三支箭”并行路徑,天風證券預計24年行業融資狀況有望迎來修復。需求端高能級政策寬松延續,或帶動改善需求階段性釋放,長期效果仍需觀察,但天風證券認為需求不穩、政策不停,看好供需政策同步發力對板塊行情的持續驅動,關注融資支持預期差。標的方面1)推薦優質地產龍頭:招商蛇口、保利發展、中國海外發展,建議關注越秀地產、華潤置地;2)推薦低估值物管企業:招商積余、保利物業,建議關注萬物云、金科服務;3)建議關注保障房及城中村改造主題:綠城管理控股,城建發展、中華企業。

  風險提示:行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期。

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