榨干物企的最后價值

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 徐酒眠 11.3w閱讀 2023-12-07 15:34

/樂居財經 徐酒眠

臨近年關,上市物企們正在緊鑼密鼓上演花式回款。

11月4日盤后,第一服務控股(02107.HK)連發了兩條涉及應收款的關聯交易公告,使出了款項轉讓和“以資抵債”的連環招數。

具體來看,公告當日,西安第一物業服務有限公司(簡稱“西安第一物業”)與第一摩碼體育文化發展(北京)股份有限公司(簡稱“第一摩碼體育”)訂立了一份應收款轉讓協議。

據此,第一服務的間接全資服務公司西安第一物業,將向第一摩碼體育轉讓其就陜西卓立實業有限公司(簡稱“陜西卓立”)結欠的未償應收款項的權利及責任,代價約為501.72萬元。

另一筆抵銷協議,則是由第一摩碼人居建筑工程(北京)有限公司(簡稱“第一摩碼工程”)與安徽當代萬國府置業有限公司(簡稱“安徽當代置業”)訂立。其中,前者是第一服務控股的間接非全資附屬公司,后者是其關聯地產當代置業(01107.HK)非全資附屬公司。

在這份協議中,安徽當代置業將向第一摩碼工程轉讓中國合肥鳳曦府的兩個住宅公寓,以結清安徽當代置業結欠的未償應收款項,總計約346.68萬元。

此番兩則公告中擬通過轉讓和抵銷的兩筆應收款,分別涉及第三方與關聯方,對應總額分別約為570.14萬元、346.68萬元。

有意思的是,在這兩份協議中,第一服務控股實際上均并沒有立刻回籠資金。一番操作,回款回了個寂寞。

虧損約68.42萬轉讓的這筆應收款項,將第三方應收變為了關聯應收,且債權購買方第一摩碼體育需要在一到兩年內向西安第一物業支付那501.72萬元。值得注意的是,細究這筆關聯交易,實際上還隱匿著利益輸送。

以資抵債收不回真金白銀更不用說了,辦理兩套住宅公寓的接房,第一服務控股方還要拿出14萬來支付契稅等。

第三方應收變關聯應收

相比于以資抵債的“泛濫”,第一服務控股“發明”的出售應收款,在物管行業中目前還頗為罕見。

事實上,這也已經是第一服務控股第二次將應收賬款轉賣出去了。

11月下旬,其就曾公告提及一份“出售應收賬款事項”——將上誠物業結欠的約1832.52萬元應收款賣給王志蘭,代價等于應收款項面值。資料介紹,王志蘭是上城物業行政總裁,負責監督運營上城物業。

最新的這份款項轉讓協議,實際上也是將應收賬款賣給高管股東。

債務的購買方第一摩碼體育頗有來頭。成立于2002年11月,第一摩碼體育主要為客戶提供專業的健身及體育運動服務,并為0-12 歲的幼兒提供綠色教育服務。2017年7月31日,其成功獲得全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司同意掛牌函,證券簡稱“第一文體”,證券簡稱“NQ872128”。

穿透股權,第一摩碼體育的實控人為第一服務控股董事長兼非執行董事張鵬,他直接及間接擁有第一摩碼體育50.59%的權益。

值得注意的是,張鵬也是第一服務控股的第三大股東。去年11月,第一服務控股以20.88%股權置換了世紀金源服務8%股權。相關交易完成后,張鵬的全資公司皓峰在第一服務控股的持股從17.08%稀釋為13.51%。

此外,第一服務控股的另一位高管——非執行董事龍晗,也是第一摩碼體育的股東之一,其直接及間接持股占比13.03%。

更有意思的是,樂居財經《物業K線》查閱獲悉,第一服務控股實控人、當代置業創始人張雷,其實也是第一摩碼體育的股東,不過占比較少,受益股份約為3.04%。

折價轉讓之謎

因為背后的股權關聯,第一摩碼體育站出來接手西安第一物業在陜西卓立的債權,第三方應收款順勢變為了關聯應收款。

不過折損近70萬、且第一摩碼體育也不能馬上向西安第一物業支付購買債權的款項,這種自愿折損一定利益的應收款轉讓方式,又所為何意?

第一服務控股在公告中表示,由于陜西卓立自身存在債務危機,考慮其結欠的未償應收款項償還可能性,訂立應收款項轉讓協議可以以簡單高效的方式清算債務,提高未償應收款項償還可能性,從而改善本集團財務狀況。

從公開信息來看,陜西卓立的現況的確不容樂觀。

成立于2009年12月,陜西卓立是集投資開發、策劃銷售、物業管理于一體的房地產開發企業,由何炎奎、阮榮華分別持股占比50%、40%。

今年10月、11月,其被三次列為被執行人,涉及金額319.12萬元;此外,歷史被執行人高達61項,今年以來的也有5項,涉及金額約4000萬元。償債困難,陜西卓立及其實控人身背25條限制高消費,今年以來新增的就有4條。

第一摩碼體育與陜西卓立之間也有債務關系,但卻是前者欠后者。根據第一摩碼體育的公告,已生效(2023)陜01民終16611號民事判決書中,不含加倍支付遲延履行期間的債務利息在內,其應付陜西卓立的債務金額約為506.44萬元。

值得一提的,在今年三月份披露的案件進展中,法院一審曾判決第一摩碼體育賠償陜西卓立約557.05萬元。

在第一服務控股、陜西卓立、第一摩碼體育這三角關系中,可以看成是第一摩碼體育不還錢給陜西卓立,陜西卓立也沒錢還給第一服務控股。

如今第一服務控股把陜西卓立的債權賣給了第一摩碼體育,前兩者之間的債務關系消除,但第一服務控股又與第一摩碼體育建立了新的債務關系。而按照債務體量計算,第一摩碼體育欠付陜西卓立的500多萬抵銷后,后者或將再向前者償還幾十萬。

不過,這真的能如第一服務控股所言,提高未償應收款項償還可能性嗎?

事實上,第一摩碼體育自身的日子并不好過。今年4月18日,其原證券簡稱已經由“第一文體”更改為“ST 文體”,這意味著其已經連續兩年虧損。到今年上半年,其虧損還在繼續,股東凈虧利潤約2347.16萬元。

在此背景下,第一服務控股折損近70萬,把應收款賣給股東關聯方第一摩碼體育,如何能保證這筆500多萬的款項最終不會被計提成爛賬呢?

被溢價的“抵房協議”

事實上,與關聯地產簽訂的以資抵債協議,第一服務控股也吃著“暗虧”。

根據公告,第一服務控股與當代置業的這份抵房協議所涉兩套住宅公寓的面積分別為88.18平方米、113.96平方米,對應抵銷款項分別約為161.93萬元、184.75萬元。據此計算,這兩套房產的每平米單價為1.8萬、1.6萬。

不過,據樂居財經《物業K線》從貝殼平臺了解到,這個小區的公寓毛坯房均價在1萬左右。

“物業A及物業B將由安徽當代置業空置交吉”,根據公告來看,用以抵銷應收款的兩套房子,大概率就是毛坯房。第一服務控股表示,其擬持有該等物業,用作投資。接過這兩套房子,若是轉手出售,是否能賣出346.68萬元的價,這一點值得商榷。若是用來出租,即使不再出資裝修,其何時能收回對應資金,似乎也難以計算。

此外,還有一點值得注意,接受這兩套房子抵銷應收款,第一服務控股還將為此支付契稅、印花稅及專業費用,合計約14萬元。

追債還要再出羊毛。

今年以來,以資抵債正在成為越來越多開發商與物企結算欠款的方案,雅居樂與雅生活服務、金科股份與金科服務、榮萬家與榮盛發展……相關案例不勝枚舉。

此前樂居財經《物業K線》在盤點物企的巨額賬單中就曾提到,在行業以資抵債的相關案例中,被拿出來抵債的重資產項目,存在實際估值低于抵銷應付款項金額的情況;且在這個過程中,時有物企反而還要再倒貼出了部分資金。

此番,第一服務控股與當代置業,又為物企折價追債地產爸爸再添一例。

數據顯示,截至今年上半年,第一服務控股計提預期信貸虧損2.15億元后,貿易應收款總額還有約4.62億元。其中,3.46億來自第三方,1.16億來自關聯方,而根據公告,同期其應收當代置業及其附屬公司的未償款項總額約為1.38億元。

“本集團正探索其他方案以收回應收當代置業及其附屬公司的未償應收款項余額?!毕乱淮蔚淖穫乜?,第一服務控股是否能占據主導,不再吃虧?

相關標簽:

債券 物業K線

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