穆迪確認冠君產業信托“Baa1”發行人評級,展望下調至“負面”

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 穆迪 6.4w閱讀 2023-12-08 11:29

樂居財經 嚴明會 12月7日,穆迪將冠君產業信托(02778.HK)以及Champion MTN Limited的評級展望從穩定下調至負面。

同時,穆迪還確認了冠君產業信托的“Baa1”發行人評級,以及Champion MTN Limited中期票據(MTN)計劃的臨時“(P)Baa1”高級無抵押評級,以及根據MTN計劃發行的高級無抵押票據的“Baa1”評級,上述票據由冠君產業信托提供無條件和不可撤銷擔保。

穆迪副總裁兼高級信用官Stephanie Lau表示:“展望下調至負面主要反映出,在利率上升和寫字樓租賃市場長期低迷的情況下,冠君產業信托的關鍵信用指標很可能在未來12-18個月惡化并保持疲弱?!?/p>

評級理據

2022年冠君產業信托的收益因租金收入下降和運營費用上升而大幅下降,在2024年-2025年將面臨進一步壓力,這是因為寫字樓租金收入下降超過了零售租金收入的復蘇。寫字樓租賃市場的持續低迷可能會導致其兩項寫字樓資產的負租金回報和較低的入駐率,這兩項資產約占該信托總物業凈收入的75%。租戶集中加劇了入駐率下降的風險。

因此,穆迪預測,冠君產業信托的調整后凈債務/EBITDA之比將從2022年的8.3倍惡化至2024-2025年的8.5倍至8.7倍。較弱的收益和較高的利率也將導致其調整后的EBITDA/利息支出之比從同期的3.8倍降至約3.0倍至3.2倍。對于“Baa1”評級類別,這些預測比率較弱。

冠君產業信托的“Baa1”發行人評級繼續反映了其在中國香港特別行政區黃金地段的優質資產及其良好的融資渠道。該評級還反映了該信托三項資產的互補性,這三項資產擁有多元化和高質量的租戶組合。此外,評級因素還體現在該信托公司的保守管理上,體現在其缺乏積極的擴張和再開發活動。

該評級還考慮了冠君產業信托的資產和租戶集中度,以及其高財務杠桿率。

冠君產業信托流動性不足。截至2023年6月底,預計的流動資金來源(即其現金余額)連同其經營現金流、流動投資和承諾未提取授信額度為29億港元,將不足以支付其未來12個月約54億港元的短期債務、股息支付和承諾資本支出。盡管如此,該信托公司良好的融資渠道記錄及其已建立的銀行關系可能會減輕這種再融資風險。

環境、社會和治理(ESG)因素對信用評級有非實質性影響。該信托面臨物理氣候和碳轉型風險。在社會方面,該公司面臨人口風險和不斷變化的社會趨勢。然而,其良好的治理抵消了這些風險對信用評級的影響。

可能導致評級上調或下調的因素

如果冠君產業信托的收益改善并去杠桿化,使其調整后的凈債務/EBITDA之比下降并低于8.5倍;其EBITDA/利息支出之比趨于3.5倍,穆迪可能將展望調整至穩定。

如果由于資產質量、入駐率或收益下降,導致該信托公司的經營業績惡化,穆迪可能會下調其評級。其財務指標的減弱也可能導致評級下調,包括(1)調整后的凈債務/EBITDA之比持續高于8.5倍;和/或(2)EBITDA/利息支出之比持續低于3.5倍。如果該信托的流動性低于穆迪目前的預期,評級也可能被下調。

由于加速擴張驅動,冠君產業信托業務狀況的任何重大變化也可能影響評級。

冠君產業信托總部位于香港特區。該公司于2006年5月在港交所上市,截至2023年12月6日,其市值約為160億港元(20億美元)。該公司專注于香港特區的零售和寫字樓物業投資業務。其2022年營收為26億港元(3.37億美元)。

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