城投兜底地產

原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 曾樹佳 17.7w閱讀 2023-12-08 16:25

文/樂居財經 曾樹佳

在重慶大劇院旁,裸露著一個“大坑”,里面長滿了雜草,隱現著些許施工的跡象。

這里曾計劃建造“重慶版東方明珠”——環球歡樂世界,但擱置數年,仍未有實質上的進展。

今年,該項目被推上拍賣臺,因債務復雜,5個多月的時間里,歷經10次流拍,直到11月底,終于由重慶城投旗下的兩家子公司渝開發、重慶頤天康養合力拿下。

項目代價僅為7.97億,相比于22.79億的評估價,跌價超過六成。盡管如此,這樣的成交價,仍相當于兩者去年凈利潤總和的2.15倍,足見這是它們在戰略層面上的考量。

拿下項目后,戰略轉型期的渝開發自言,這有利于新增房地產開發賽道。近期,城投地產板塊發力外拓的案例,還有湖北聯發投與旗下的聯投置業,27億大手筆入主了上海老牌房企三湘印象。

這兩年,在一番托底拿地之后,許多城投平臺后續放緩了拿地步伐,但也有一些城投仍在加倉地產。拿了地之后,它們也并不都想簡單地尋找代建,而是有了自己耕耘的想法。

地產開發,也是城投轉型的一個重要方向。

65%折價抄底

11月的最后一天,渝開發宣布,其控股子公司重慶渝加頤置地有限公司(簡稱“渝加頤置地”),通過競拍方式,以約7.97億元獲得重慶環球歡樂世界項目,已簽署了《拍賣成交確認書》。

環球歡樂世界為破產清算拍賣項目,位于重慶江北區江北嘴,土地面積約為4.68萬平方米,綜合容積率2.18,其中計容建面10.2萬平方米。

該項目已實施部分土石方、邊坡支護、基礎、地下通道、車庫等工程,原本項目評估價為22.79億元,后來在5個多月的時間里,歷經10次流拍,起拍價逐次下調,最終跌價65%被渝開發拿下。

從備受關注到落寞荒蕪,重慶環球歡樂世界蹉跎了11年之久。

該項目用地于2012年12月,被重慶凱拉姆特等6家公司共同競拍受讓取得。圖紙上,它呈現出來的,是一個集公寓、酒店、主題樂園等為一體的濱江城市文化綜合體。

項目含建188米的高空娛樂觀景塔,被稱為“重慶版東方明珠”,暢想成為“都市文化旅游商業新中心”。

誰料,拿地方支付了10億元土地款后,期間就出現了拖欠借款、工程款等現象,各種糾紛隨之而來。去年,法院宣告重慶凱拉姆特等6家關聯公司破產,資產被擺上拍賣臺。

由于環球歡樂世界項目時間跨度較長,其中債務關系較為復雜,雖管理人承諾成交后協助清場,但拍賣公告里仍強調競拍人“務必親自實地看樣”,否則相關責任自負。

渝開發對于此項目,早已進行了緊鑼密鼓地籌備。

10月底,渝開發就與關聯方重慶頤天康養產業發展有限公司(簡稱“重慶頤天康養”),共同出資設立渝加頤置地,注冊資本為2億元,各占51%、49%股權。

渝開發由重慶市城市建設投資(集團)有限公司(簡稱“重慶城投”)持股63.19%,重慶頤天康養則由重慶市城設持股100%,兩者均隸屬于重慶國資委。它們設立渝加頤,就是為了承接環球歡樂世界項目。

渝開發或許并沒有想到,能用這么低的價格入手項目。在11月中旬的公司董事會上,設置的上限是“以10.93億元的最高限價,適時參與意向項目破產競拍”。沒想到后來以7.97億的價格,就能如愿收入囊中。

11月28日,拿下地塊四天之后,渝開發便馬不停蹄為其輸血。

具體為,渝開發按51%持股比例,向控股子公司渝加頤置地,以現金方式提供不超過3.65億元無息借款,用于購買環球歡樂世界及經營。

從位置來看,項目地塊位于目前重慶市的黃金地段,就在重慶大劇院和重慶科技館之間,可以直面兩江以及朝天門。

渝開發也欣然自言,在公司努力推進自身戰略轉型的關鍵時期,參與該項目,有利于其新增房地產開發賽道,提升公司品牌形象。

逆勢外拓

渝加頤置地的兩個股東中,重慶頤天康養自2014年開始轉型探索養老文旅發展,2022年營收9.31億元,凈利潤為2.08億元;但今年前三季度,其營收卻僅為1088萬元,凈利潤也呈現負數,為-1346萬元。

而渝開發去年營收8.96億元,歸母凈利潤1.63億元;今年前三季度,其營收為6464萬元,同比增長57.51%;同期歸母凈利潤為-51.42萬元,同比下降109.09%。

由此可見,兩家公司都是頂著年內階段性虧損,拿下環球歡樂世界項目的。而且,7.97億的代價,相當于兩者去年凈利潤總和的2.15倍,足見這是它們在戰略層面上的考量。

樂居財經查閱獲悉,渝開發已形成主營業務為房地產開發,支撐業務為會展經營、物業管理、資產經營,培育業務為城市更新、租賃住房、非房產業投資的1 3 3業務體系。

具備綜合業態的重慶環球歡樂世界,尤為符合它的戰略需求。

面對地產下行的大環境,渝開發仍將房地產開發業務,作為核心競爭力。目前,該公司主要銷售的項目為山與城、貫金和府以及南樾天宸項目。

盡管它自稱手上的土儲,仍能保證未來幾年的平穩經營與發展需要,但糧倉里的存量項目正在減少。

近幾年,渝開發鮮有擴儲動作,2020年至2022年,其權益土儲,分別為約73.41萬平方米、66.19萬平方米、43.2萬平方米。

今年上半年,該公司擁有總儲備土地計容面積58.76萬平方米,權益計容面積下降至約37.45萬平方米,有必要適時補倉。

地方城投旗下的地產板塊,似乎有發力外拓的跡象。不久前,湖北國資委旗下的湖北聯合發展投資集團、武漢聯投置業,則受讓三湘印象42.31%股權,成為第一大股東。

此次交易,外加增發的10億元,聯投置業及湖北聯發投為三湘印象的控制權,合計掏出了27億元,如此之大手筆,可見其實力雄厚。

標的資產三湘印象,是上海的老牌房企,2014曾18.61億元拿下前灘單價地王。2016年,公司開始向“文化演藝 房地產”雙主業轉型,溢價18倍收購了“觀印象”。

直至2023年中期,房地產業務依舊是三湘印象的營收支柱,期內業務營收8735萬元,占比總營收的48.39%,文化演藝營收2828萬元,占比總營收的36.54%。

這筆收購,無論是否出于買殼的考慮,聯發投都拓寬了自身的地產業務半徑。

轉型窗口期

近兩年,城投公司因托底拿地與自身背負債務風險,被推到了聚光燈下。

高峰時段,集中供地中有近半數地塊被城投所得,其中90%的地塊都是以底價成交,僅在部分一二線城市溢價率偏高。其中,軌交類、傳統城投、保障性住房城投是拿地的主力,占到五成以上。

去年曾明確,防止虛增財政收入與嚴控一般性支出一體推進。此外,嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。

在此背景下,或許是受限于自身的開發能力,也或許是為了降低財務風險,城投平臺的拿地意愿減弱,拿地占比和底價拿地的金額占比,都有所回落。

后來,政策定調“要有效防范化解地方債務風險,制定實施一攬子化債方案”,這意味著,地方債務的極限測試有所松動,推動關于置換、重組等化債方案出爐。

往長遠看,城投平臺的發展路徑、發展模式才更重要。

有些城投平臺早已開始謀求轉型,例如云南城投,這兩年正向輕資產運營和管理轉型,將主營業務變更為商管、物管。隨著房地產項目的置出,其房地產業務規模已大幅減少。

有的城投平臺則謀求棚戶區改造的發展。要知道,城投平臺于城鎮基礎設施建設經驗頗多,尤其是在棚改項目資源積累已久,更易上手。

但有的城投公司,仍在加碼自身的地產開發業務。在土拍市場上,依舊有城投公司在積極拿地。

12月初,武漢洪投以總價23.85億元,包攬青菱科技生態新城3宗地塊;武漢光交城市底價10.56億摘武漢光谷核心區一宗地;瑞安城建5.21億元競得溫州瑞安市塘下鎮商住地……

拿了地之后,城投公司旗下的地產板塊,也并不都想簡單地尋找代建,而是有了自己耕耘的想法。比如,近兩年,廣州城投地產的曝光度、知名度“狂飆”,其發揮“房地產 城市更新 住房租賃”三大體系,陸續有項目入市。

重慶城投旗下的渝開發與重慶頤天康養,此次拿下環球歡樂世界,同樣也想自己開發運營。這被他們視為轉型的機遇。

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